外墙发生渗透现象，一般有以下几个原因：
1、 外墙墙体产生的渗漏
1）、外墙墙体砌筑过程中，由于操作工人的原因，造成砌体砌筑砂浆不饱满，雨水通过砖缝发生渗透。
2）、在砼梁、柱与砖墙交接处，由于施工时留下缝隙，或因为不同材料变形不一致，引起交接处开裂，从而发生雨水渗透。
3）、外墙上的预留孔洞处理不当，如外墙上的脚手架孔洞、预留钢筋孔洞、预留管道孔洞等，填补不密实，也会引起雨水渗透。
3、 外墙抹灰产生的渗漏
1）、对外墙抹灰砂浆当时未作防水抗渗要求，因此抹灰砂浆抵御有压水渗透的能力差。外墙抹灰面一般较大，如果既不设分格处理，又不采取抗裂措施，极易出现开裂现象，引起雨水渗透。
2）、抹灰基层未处理好，墙体表面浮尘未清除干净，抹灰面与基层不能粘接牢固，在外界作用下，抹灰面干裂脱落，引起雨水渗透。
3）、基层面凹凸不平，局部抹灰面层厚度不够，减少了雨水渗透的阻力。
4）、外墙抹灰施工时，未按规定分遍成活，由于砂浆干缩，造成抹灰面开裂脱落。
4、 建筑构造造成的渗漏
1）、屋面、女儿墙、雨水口等构造设计或施工疏漏，致使雨水从上述部位渗入外墙。再者雨水管未接好，大量雨水直接冲到墙上。
2）、顶层檐口与阳台根部也是雨水渗透的部位，如果处理不好也会发生渗透。
二、 渗漏防治措施
1、 设计及施工上的措施
1）、外墙抹灰应按不同的配合比采用薄层过渡，总厚度控制在15mm，墙面设大分格缝，缝可采用半缝，缝内嵌密封材料。
2）、安装在外墙上的构配件、管道、螺栓，均应预埋，特别是用于空心砌块时，须在预埋件所在之砌块处，用C15砼预先填实，并在预埋件四周嵌以聚合物水泥砂浆。
3）、外墙变形缝必须做防水处理，包括缝两侧为双道实墙者。
4）、外墙须设置防水层，防水层要求具有一定的抗渗能力，能抵御0.6KPa的风压、0.4MPa的渗透水压和0.4MPa以上的粘接强度。外墙防水层可采用聚合物水泥砂浆和聚合物水泥基防水涂膜。外墙面砖可用聚合物水泥砂浆做薄层粘贴，并满浆勾缝封严。微纤维等聚合物可以极为有效地控制并减少砂浆因塑性收缩所引起的裂纹，极大地改善砂浆的抗渗性能、抗冲击性能等。
防水层须设置分格缝，间距不应大于3m，缝宽宜为15mm，缝深宜为10mm，缝内嵌填密封材料，如硅酮橡胶、丙烯酸橡胶等。
5）、外墙框架与墙体连接处用150宽钢板网增强，防止抹灰面开裂，建议用射钉固定，注意绷紧。找平层厚度≥30mm时，必须加钉钢板网等加强措施。
6）、女儿墙上口及内侧应做防水处理。
7）、阳台与檐口的应有适当坡度，不得积水。
8）、严禁使用含泥量过大的砂拌制砂浆。
9）、找平层施工前，外墙上的预留孔洞应用聚合物水泥砂浆进行填补密实，较大的孔洞应用细石砼填补密实。
10）、外墙基层要求坚实、干净、粗糙、湿润。
11）、外墙面砖粘贴宜采用聚合物水泥砂浆，不应采用素水泥浆。面砖粘贴时，应在背面满刮粘接砂浆，注意防止四角空鼓。勾缝应采用具有抗渗性的水泥砂浆，勾缝应连续、平直、光滑、无裂纹、无空鼓。
2、 渗漏的补救
对已发生渗漏的外墙，一般根据实际情况采取以下几种补救措施：
1）、外墙为面砖时，破损的面砖应剔除换贴，再用聚合物水泥砂浆重新勾缝，浇水养护。
2）、外墙为抹灰时，较大的裂缝宜凿缝处理，缝内的浮渣和灰尘等杂物应清除干净，分层嵌填密封材料，将缝密封严实后，面上喷涂两遍防水剂。外墙大面积损坏时，应剔除损坏部位及其周围100~200mm范围的面层，清理干净，浇水湿润，刷基层处理剂，用1：2.5聚合物水泥砂浆抹面两遍，粉刷层应平整、牢固。
3）、阳台、檐口倒泛水，应在结构允许条件下，可凿除原有找平层，用细石砼或水泥砂浆重做找平层，调整排水坡度。
4）、家园外墙这样大面积的裂纹，只有把墙皮全部抢掉，清理干净，浇水湿润，刷基层处理剂，用1：2.5聚合物水泥砂浆抹面两遍，再刷防水涂料。才能解决。（注意不能偷工减料）
