(原创)一说烟台房产
谈谈我对当下房产的看法:
烟台是否有泡沫?
房产是建筑和土地的结合体,它的主要的功能是居住,次要的有投资的附加功能,当投资型房产的比例达到一定的数量,而未来市场的供求关系有严重的供大于求的情况下,区域市场会有泡沫.房产作为投资的工具在烟台的比例还是非常的有限的,(我指的是总体的,而且个别楼盘),比其当年的温州客在上海抄房,香港客在深圳置业差得太远;所以市场泡沫较少.
各区域将来的定位?
而未来的放量在烟台的不同的区域差异非常的大,土地是房产的核心,随着经济的发展,土地开发的过程就是摊大饼的过程,从中心城区向外摊:目前和未来的土地放量: 莱山区>开发区(福山区)>芝罘区,(我没有考虑牟平,我认为那个市场至少是5年以后的,因为没有人口支持)而人口密度正好成相反的排布:芝罘区>开发(福山)区>莱山
这些前提因素都讨论了清楚以后,我们来看各个区域:
莱山开始:
我们再来解释烟台的一句话:住东不住西,莱山是烟台开发的行政区域中心和滨海旅游区域中心,从烟台的这句话就好像可以认为这个区域将来住的是富人的区域,至少是政府官员居住的区域,或者是外地投资客聚集的区域,也是政府想努力打造的区域,花了不少钱,路也修了,大的开发商也进来了,市政的配套也基本的好了,大学经济的这个催化剂也用了,就是差一口气,商业配套,要知道烟台的有钱人和大城市和国外的有钱人不一样,他们没办法过那种一周只买一次菜的生活.这就是为什么莱山的人气不旺,空置率最高的原因.然后这里的土地放量最大, 人口导入和密度最小.
开发区(福山)
我一直把福山作为开发区的附属部分,因为福山的区域临近开发区,而且范围小,和开发区基本面对同样的目标人群
这一部分是烟台地区最具有合理的现代城市结构的区域,无论是商业,产业,居住的配比和循环是良性的,将来随着经济增长和积累,外来人口导入最先进入的区域,也是产业人员需求最旺盛的区域,这个区域内的房产需要一个高中低不同的产品线来丰富和完善市场供应,从南到北分层排布,比如福山区域就是中低端的产品,长江路沿线是中端产品,沿海部分就是高端部分
芝罘区呀
这就是烟台的根本所在,人口密度最大,土地放量基本没有的状态,老城区的改造是一个任重而道远的事情,这个又要说到政府了,这是一个恶性循环,开发区不会缺人气,因为那里有产业有赚钱的根本,芝罘区也不会缺人气,祖祖辈辈的生活在这里,商业集中在这里,学校集中在这里,然后这里的房价就会越来越高,因为供远远小于求.
[ 本帖最后由 岁月的痕迹 于 2008-6-18 17:10 编辑 ]
