业主物业管理费从何时起付?交房之日如何认定?
    问：按照规定，物业管理费自交房之日次月算起，请问交房之日如何认定？以实际交房之日，还是以通知交房之日？小区已交房，但业主事后发现开发商在未符合合同交房的条件下向业主交房，是否可以认为交房并不是实际交房之日，待开发商满足交房条件之日才是真正的交房之日？

    答：物业管理服务费是为业主提供公共区域的管理与服务所需的费用，按照物价局的有关规定，交房付费的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。如在交房过程中，因开发商的原因，小业主不能接受交房的条件，此期间的费用则由开发商支付，直到符合收房条件为止。


　　根据《上海市住宅物业管理规定》规定，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。


　　出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

按揭贷款
  “按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。 　　具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。

公积金贷款
   具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%；贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记的保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

房贷保险
   为使居民合法拥有的住房(含以抵押贷款方式购买的商品房)在遭受自然灾害或意外事故的损失后能够得到经济补偿，当借款人以抵押方式或抵押加阶段性保证贷款方式，申请个人住房商业贷款时必须购买财产险。可由贷款银行代办保险手续。 　　根据有关规定，保险财产限于被保险人合法拥有产权的住房(含以抵押贷款方式购买的商品房)，包括被保险人购买的商品房中计入房屋销售价格、在销售合同中列明的房屋附属设施和其他室内财产，但该房屋附属设施和其他室内财产不属于本保险财产范围。 　　由于下列原因造成保险财产损失和费用支出，保险人负赔偿责任：①火灾、爆炸、水管爆炸；②雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥流石、崖崩、突发性滑坡、地面突然下降；③空中运行物体的坠落，以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌；④在发生上述灾害或事故中，为防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保险财产的损失；⑤以及为减少损失对保险财产采取施救、保护、整理措施而发生的合理费用。 　　由于下列原因造成的保险财产的损失，保险人不负赔偿责任：①战争、军事行动或暴力行为；②核子辐射或各种污染；③地震及其次生灾害；④被保险人或其家庭成员的故意行为；⑤保险财产因设计错误、原材料缺陷，工艺不善等内在的原因以及自然磨损，正常维修造成的损失所引起的费用。 　　保证期限：自投保次日(一般从入住之日)12时起到保单约定的终止之日12时止。 　　财产保险费计算： 　　保险费=保险金额(即所购房款)×0.56%×保险期限

还款期限

    贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。 　　可见，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？ 　　让我们来看一个例子。以借款一万元为例，如果一年还清，每月还款865元，如果两年还清，每月只需还款448元，每月还款减少413元，负担减轻50%左右。而比较第十九年和第二十年，19年的为每还款76元，20年的为每月还款78元，同样是延长一年，每月负担只减少2元，约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。所以合理的期限为5—8年

申请商业性个人住房贷款

    各商业银行提供的商业性个人住房贷款程序基本类似，[随着时间的推移各银行，各地的贷款政策将更加灵活] 　　根据中国人民银行的有关规定，申请商业性个人住房贷款必须具备以下六个条件： 　　①有当地城镇[在有些地区这一条已不重要了]户口或有合法的居住身份证件，如身份证，户口薄，军人证、暂住证等； 　　②必须有稳定的经济收入； 　　③已经签订了合法有效的购买、建造、大修等合同、协议或有关批准文件等； 　　④不低于所购买房款20%以上的首付款； 　　⑤能够提供担保； 　　⑥与银行签订合作协议

可以抵押的房地产
   对于哪些房地产可以设定抵押，哪些房地产依法不可以抵押，在《中华人民共和国担保法》和有关的法律中都有明确的规定，具体内容如下： 　　可以设定抵押的房地产，包括通过出让方式取得的土地使用权、依法取得的房屋所有权和土地使用权、预售商品房、在建工程。具体又可以分为： 　　(1)依法通过出让、转让(补交地价)方式取得的国有土地使用权； 　　(2)公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物； 　　(3)依法获得的预售商品房； 　　(4)依法有权处分的国有土地使用权和房屋及地上定着物； 　　(5)依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。 　　依法不可以抵押的房地产有： 　　(1)权属有争议的房地产； 　　(2)已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； 　　(3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 　　(4)列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物； 　　(5)被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； 　　(6)未依法登记领取权属证书的房地产； 　　(7)未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； 　　(8)行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； 　　(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。 　　以房地产设定的抵押时，要注意以下问题： 　　(1)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权可以抵押，划拨土地应当与国有土地上的房屋同时抵押。 　　(2)乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。集体土地的使用权在一般情况下是不允许设定抵押的，只有在以下两种情况下才允许设定抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 　　(3)为按份共有的房地产设定抵押时，抵押人要书面通知其他共有人，抵押的设定只能以抵押人所占有的那个份额为限。如果要以共同所有的房地产来设定时，则必须取得全体共有人的书面同意，这时抵押人为所有共有人。 　　(4)外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押时，必须经过企业董事会或联合管理机构的书面批准，这类抵押所设定的抵押期不应超过企业的营业期限和土地的使用年限。

房地产抵押贷款的利息计算和本金偿还方式
    房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种： 　　(1)渐进式抵押贷款 　　这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。 　　(2)递减式还款抵押贷款 　　这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。 　　(3)定息抵押贷款 　　这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。 　　(4)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款 　　这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。 　　此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。

办理二手房贷款涉及的收费
   办理抵押贷款涉及的费用包括房地产评估费、律师费、公证费、保险费及办理相关手续要交缴的税费。下面是费用项目的一般标准：

1、前期费用（包括初评费、权威机构审核证件费、手续费）。共计450元。

2、评估费，物业（房产）评估价的千分之四

3、公证费，200元／份

4、预交保险费，物业（房产）评估价的千分之八

5、预交律师费，贷款金额×1.6％，下限为2000元

6、契税，房产价×2％（房屋建筑面积120平方米以上按4％）

7、印花税，房产价×0.05％

8、手续费，交易金额×0.5％

上面的一些数值仅供参考－因为各地，各个时期不太一样

顶个 ~~~御景现在1900？