炒掉物业 业主自治可行吗?
2007-08-06
媒体报道，北京某小区由于被原物业抛弃，由全体业主投资组成物业公司负责小区管理。这一空前的举动被称作业主自治。从运营情况来看，可谓皆大欢喜。小区每平方米物业费降低了两毛钱，而且小区比以前更整洁和安全。
有人说，中国已经进入了一个物业统治的时代。话说得夸张，却有一定的道理。因为人人需要住房，而有小区必有物业。物业理应是业主们的管家，但有时候却比业主牛的多，它可以决定收费多寡，业主能不能封阳台等一系列实际的问题。物业公司请来容易炒掉难，尤其是在一些业主委员会比较薄弱的小区。伴随而来的有众多的问题，比如业主与物业矛盾不断，物业收费难等等。在这种情况下，业主自治无疑提供了一个很有创意的解决模式。
从业主的角度看，现行的物业公司管理模式存在许多问题。比如，某些小区物业费为何居高不下？物业费究竟是怎么花掉的？为什么业主在小区内停车要付高昂的停车费，这些停车费又花到哪里去了？物业公司每年赚取多少利润？事实上，业主们心中有这些疑问主要是由于他们并不相信物业公司拿出的成本清单，他们想知道物业费有没有下降空间？同时从物业公司的角度看，业主的不信任也导致收费难等问题。
业主自治恰巧解决了业主和物业的互信问题。在北京的案例中，所有小区业主都是物业公司的股东。物业公司每月向董事会公开各项开销。物业公司的盈利一部分奖励物业管理人员，一部分回馈给业主，同时又为明年小区物业费的降低提供了依据。费用透明了，物业的工作也好做。收费不再难，万一要提高某项收费，只要董事会认可便可实行。
当然，如果每个小区业主都去成立自己的物业公司， 这显然有悖社会分工的大趋势。有时候自己干也会带来问题，比如万一物业管理质量下降了，自己的公司反倒不好炒掉。业主们是不可能亲自参与管理小区，所以在这种模式中找到清廉而且能干的经理人就显得尤其重要。如果董事会任命的经理人存在问题，这种模式也不能带来好处。
无论如何，在目前业主与物业缺乏互信的条件下，业主自治不失为一个可行的选择，至少在北京这个案例中，我们看到了成功。一旦成功的案例增加，必然会影响到现行物业公司的管理模式，迫使他们更有效地与业主们沟通，包括提高开支透明度等等。也许业主们能看到更真实的费用清单，享受到更实惠的物业费。这些都值得期待。
