市证”和“区证”有什么区别
[这个贴子最后由周华军在 2002/10/25 01:25am 编辑]
“市证”和“区证”有什么区别
城市中心区地价、拆迁费用较高，导致商品房价格居高不下，普通购房者很难承受，城郊结合部价格较低的房屋颇受他们的青睐。可是，在购买这些地方开发的商品房，问及《房屋所有权证》时，一些开发商会特别强调他的房子是“市证”，而另外一些开发商则说明自己的房子是“区证”。为什么房屋所有权会有的“市证”和“区证”两种形式呢？同样的位置，“区证”房屋为什么会比“市证”房屋便宜？购买“区证”房屋会有什么后患吗？很多人对此不甚清楚。
“市证”和“区证”是怎样形成的？
要弄清楚“市证”和“区证”是怎样形成的，首先要了解我国现行的土地制度。
我国的土地性质分两种：国有土地和集体土地。国有土地按照是否需要缴纳土地出让金又分为出让土地和划拨土地。城市所在地的土地都是国有土地，农村集体所有的土地为集体土地。
按照土地性质的不同，我国的房屋可分为三类：第一类是出让的国有土地上建设的商品房。这类房屋的土地的使用权是通过出让方式取得的，缴纳了土地使用权出让金，领有《国有土地使用权证》，这些商品房竣工后，可以取得完全合法的《房屋所有权证》。在烟台，因为这类《房屋所有权证》是烟台市房产管理局颁发的，所以人们常称其为“市证”。
第二类是划拨的国有土地上建设的房屋，其占用土地的使用权是无偿取得的；解困房、安居房、经济适用房即属于这一类。这类房屋的销售须有特别的批准文件及销售价格核准文件，允许再次转让，但须缴纳土地收益金。这类《房屋所有权证》也是烟台市房产管理局颁发的，也是“市证”。
第三类是集体土地上建设的房屋。对于城市以外的农村，村民建设自用的住宅可以不缴纳土地使用权出让金，村民住宅所取得的《房屋所有权证》由各区、县房产管理局发放，即我们所称的“区证”。
为什么同样位置的“区证”房屋会比“市证”房屋便宜？
因为不包含土地使用权出让金，相同位置的房屋，“区证”的房屋要比“市证”的房屋便宜。
那么，缴纳土地出让金会对房价有多大的影响呢？烟台市政府将各区、县的土地根据位置的不同进行了分类，每类土地规定了不同的土地使用权出让金缴纳数额，另外，同样面积的地块上建造的房屋面积也不同，面积越多，摊到每户的土地出让金就越少。目前来看，在烟台市城郊结合部的土地上建设的商品房，土地使用权出让金平均摊到建筑面积上，大约要200-500元/平方米，也就是同等位置的地块，“市证”房屋要比“区证”房屋每平方米价格要高200-500元。
“区证”房屋是否合法？
农村村民在集体土地上建设的村民自用住宅而获得的“区证”，完全符合国家法律规定，这个合法性正是“区证”存在的原因。
但其合法性仅限于“村民自用”，根据《城市房地产管理法》、《土地管理法》规定，农村集体土地上建设的住宅仅供本集体经济组织的村民所有和使用，不允许任何组织利用集体土地建房出售，进行房地产开发。利用集体所有的土地进行房地产开发，必须首先办理将集体土地征用为国有土地的手续，再办理国有土地使用权出让手续，缴纳开发有关的各项费用。
因此，严格来讲，烟台市民购买“区证”房屋是不符合国家规定的。可“区证”房屋为什么又会在全国范围内广泛存在呢？《土地管理法》把国有土地和集体土地截然分开，国有土地上建造的房屋将获得“市证”，集体土地建造的房屋将获得“区证”，可在城乡结合部，随着城市的扩张，原来属于农村的集体土地逐步征为国有，在这些城市新区，普遍出现了原来在集体土地上建造的未缴纳土地使用权出让金的“区证”房屋和已缴纳土地出让金的“市证”房屋混杂的现象，而且随着房屋的交易、人员的流动，又很难确定现在拥有“区证”房屋的人哪些原来是农村村民，哪些是城市居民，合法性难以判断。“区证”问题涉及的房屋数量巨大，决不是一句“不符合国家规定”就能解决了的，因此对于价格较低的“区证”房屋，还很有市场。
“区证”房屋造成国家土地收益流失，所以国家明令禁止利用集体土地搞开发。烟台市从今年起，开始严格执行国家规定，特别是对城乡结合部的旧村改造项目严加管理，在一定程度上对“区证”进行了控制，所以以后在烟台市内销售的“区证”房屋会越来越少。
“区证”房屋能不能买
对于这个问题，不同的人有不同的观点。有人特别注重合法性，认为房屋是家庭的重要资产，合法性是保证其权益的根本，因此一定要买“市证”房屋，而且，烟台市国土资源局正在办分户《土地使用权证》，“区证”房屋因未缴纳土地使用权出让金而无法获得此证。
另外一些人则有不同看法：“区证”也是国家机关颁发的证件，怎能说它就不合法呢？如果是自住，“市证”和“区证”的房屋几乎没有什么区别，没有《土地使用权证》又如何？而且“区证”同样可以转让、继承、抵押，价格又低，但买无妨。
见仁见智，说法各有不同。但可以肯定的一点是，国家对房
