【转】中国房地产去库存的真正挑战

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2016年春节过后，房地产市场可谓热闹。先是中央密集出台政策，向二线以下城市库存宣战，结果一线城市的房价飞了，导致股市中枪倒地不起，幸而央行出来撒了把银子。广东各地政府已背上了卖房指标，而沈阳则琢磨着让学生买房。

这一切都是“房地产去库存”引发的。那么当我们谈论“房地产去库存”时，我们在谈论什么？

库存面积=6.7年销量

中央政府要去库存的心情我们要理解。先来看看中国目前到底有多少房地产库存：


数据来源：wind资讯


截止2015年底，中国房地产库存为86.3亿m2（其中待售7.2亿m2，正在施工73.6亿m2，待开发土地3.7亿m2按1.5倍容积率算）。需要注意的是，这个数字还是低估的。往年建设到一半又停建缓建的项目不算在内。

即使如此，这个数字也是2015年销量的6.7倍（2015年商品房销售面积为12.85亿m2）。而新开工面积仍持续高于销售面积，导致库存逐年增加。

库存价值60万亿=过去25年销售额总和

如果中国的房地产库存都建好卖出去，值多少钱呢？我们先来看看全国的均价：

2015年全国销售12.85亿m2，销售总额8.73万亿，均价6800元/ m2。以此测算86.3亿平米的总价为58.6万亿。考虑到近期部分城市的涨价，估计为60万亿应该不算高。

这意味着，去库存需要60万亿的资金接盘。而从1991年开始，全国商品房销售额25年来的总和就是60万亿。

去库存的任务这么艰巨，政府玩命出政策当然没有错。但政府给地产去库存面临两个悖论，这两个悖论也是最近一线城市房价异动的原因。

悖论之一：即要销量涨，又要价格稳

房地产跟股票相似，成交量的放大往往在“上涨途中”与“下跌底部”出现。因而按理来说，让房地产价格大涨或大跌，才是去库存的有效方法，但副作用都很大。

政府去库存最常见的策略，当然是从交易费用、资格准入、融资便利等方面出台刺激政策。不过，政府任何促进销量的策略，都会被购房者解读为价格上涨的利好。就像在股票市场中，降低印花税永远被解读为利好。而价格真的涨起来后，要刹车就很难了。房价过高导致的问题就不赘述了。

而如果政府啥都不干，放任市场库存继续积累，结果是更为可怕的价格崩盘。崩盘后倒是会有抄底资金进入，也算是去库存的第二种策略，但副作用太大。
但政府一定要在两者之间做选择。一个租金收益率很低、刚需逐渐减少、库存高企、价格不涨不跌的房市，是唤不起购房积极性的。

我们看到政府选择了前者，也就有了最近的房价上涨。不过这波上涨主要在一线城市与少部分二线城市，亟待去库存的三线以下城市并未受益。这就跟第二个悖论有关。

悖论之二：库存洼地发大水，库存高地闹干旱

房地产这种产品最大的特点是“无法移动”，导致各个区域之间市场割裂，库存水平差异也很大。

如果政策和资金驱动房市，购买力首先会在库存水平低、未来销售看好、居民购买力较强的区域涌现，助长该地区房产泡沫。而真正最需要去库存的地方，反而不能获得投资者的青睐。

如果政府真的要全国一盘棋，把库存高地也拿下，可能洼地早就水漫金山了。因而，如何制定差异化的政策指引，主攻三线以下高库存城市，是政府需要面对的考验。

60万亿的难题

上述两个悖论，是刚刚开始去库存时要面对的难题。而真正的挑战在于：这60万亿由谁来承担？

流行的观点认为，中国企业部门的负债率很高，需要去杠杆。居民部门的负债率较低，可以加杠杆。而政府部门的杠杆率处于这两者之间。下图是社科院测算的2014年中国各经济部门的杠杆率（其中中央政府是2013年数据）：


从总数上看，居民部门的债务杠杆确实有增加的空间。但这似乎与我们的直观感觉不相符：国人对高房价的抱怨从来是主流，能够在城市轻松买房的家庭一直是少数，而且背上房贷后，对个人消费会形成很大的挤压。

那么统计数据的问题出在哪里呢？我想可以从两方面进行解释。

首先，虽然居民总资产达到了253.7万亿，但其中150.5万亿是固定资产（主要是房子），实际上无法动用。另外还有10.5万亿的保险也难以变现，可动用的财富其实仅92.7万亿（包括现金、存款、股票、债券、保险、银行理财等）。
如果去库存的60万亿都由居民财富承担的话，居民的资产结构会变成如下的样子：


虽然负债率未必高，但是居民可用于变现消费的金融资产大幅缩水，对经济的长期负面影响不言而喻。其中全款买下所有库存是极端情况，对购买力冲击极大，在现实中不可能发生。而按揭买房的情况更为现实，冲击也较小，但月供还是会长期侵蚀居民消费能力，只是把对消费能力的冲击分摊到了未来而已。
另外，虽然92.7万亿看起来不少，但个体间的收入差距，使真正具有房产购买力与购买动机的人群并不多。

对于超高净值人群来说，房地产投资仅仅是投资组合一部分，房子会买，但很少让它成为最主要资产。而对中低收入家庭来说，由于我国的社会保障体系仍在发展中，为未来的生活开销、子女教育、医疗养老进行储蓄可能是比买房更为紧迫的事情，买房往往心有余而力不足。剩下的中等、中高收入人群可能是买房的主力，但在目前收入分配结构下，他们在人口中的占比尚不够高。

可见，完全由居民部门来承担这60万亿并不可行。以牺牲居民消费能力，来为房地产利益链条的过度扩张买单，也不是公平的社会政策。

在去库存的工作中，政府面对高企的地产库存，不仅要解决前面提到的两个悖论，避免一线城市房价过快上涨，还要在居民、企业、政府之间合理分配成本与风险。在鼓励居民买房的同时，平滑好地产价格，加大财政上的支持力度，并让部分盲目扩张陷入困境的地产商承担其应有的风险，让成本与风险分散到社会各个组成部分，才能最小化去库存给经济机构造成的冲击。

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悖论之一：即要销量涨，又要价格稳

这个观点是不对的，国家允许甚至鼓励开发商降价去库存，而且国家已经减少了税费，使楼市去库存。

悖论之二：库存洼地发大水，库存高地闹干旱

这个就更简单了，主要是引导。对于配套设施差，距离城市中心远的楼盘，政府可以贴资，科学引导帮助刚需和农民工购买，或以经济适用房的形式予以消化。就像大郝家、套口这两大经济适用房，在购买之初感觉也是非常偏僻的地方，但随着城市发展，和人口居住的逐渐增多，现在也不感觉位置偏僻了。原本5000-6000一平的，政府可以贴资1000-2000，使低收入家庭满足居住需要。实际上政府大规模的收购，开发商会让利不少，政府贴资只是一少部分，政府也可以通过改变土地使用性质的方式给开发商退换部分土地成本。
重要的是时限性，在这个时间段内贴资，过期作废，收效一定非常显著。

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这个题目探讨的方向不应该用钱衡量，因为货币是增发的。应该绘制出各年房屋销售面积的曲线，用销售面积去衡量才更科学一些。


“其中待售7.2亿m2，正在施工73.6亿m2”

这个数据真不敢相信，建好的房子只是待售房子的 1/11 ?  还有10/11没盖好！还有多少房子要盖啊！是不是可以理解已经把今后6年开放的地已经买了？