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7楼
楼主 |
发表于 2019-7-5 09:13
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只看该作者
| 来自北京
本帖最后由 刁世贵 于 2019-7-6 01:29 编辑
第一个问题是能不能赚的问题
假设买房100万,装修10万
一、分析
1、先看投入
如果房价能够年涨6%,这部分刚好用于还贷。也就是说,只要达到或者超过这个涨幅,可以近似于全款买了这套住房用于投资。低于这个涨幅,就需要还贷一部分
这里要注意,房子越来越老旧,想出手的时候,住宅用房没有愿意买二手的
2、接下来看出租收益
租金年化收入按2.5算,需要出租50-60年才能收回成本
二、结论
1、贷款购入,二手房的年均涨幅达到~4%正好还贷,高于这个幅度赚,低于这个幅度赔,幅度差值乘以100万和年数大概就是收益和亏损
2、全款购入,租金收入低于大众理财,收益=二手房交易差额-年亏损*年数
3、越是高位投资的新房收益越低
4、就业收入上不去,租金就肯定上不去
5、当房租不能冲抵贷款,面临的就是抛售潮
6、投资成败与否:
150万投资房产,理财每年收益6万,年租金两万五,
每年租金比理财少三万五
十年后这个房子值200万,减去本金150,减去每年损失三万五乘以十年共35万
150的本钱十年实际收益比银行多15
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