转:关于房子还能不能买的无脑逻辑

泰山是我哥

2014年11月21日，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。我在北京，对身边的人说，可以去买房了，现在就去买，大胆的买，买你能贷款买得起的最好的房子，房价可能会上涨50%，现在就是未来十年最佳的买房时点。后来，有些朋友听我的，贷款买了房；有些朋友按照我说的方案换了房，增加了负债，也在手头留下了更多的现金；随后的两年中，他们看着自己的资产在一个新的数量级上跳着脚的往上涨，贷款也还到了一个刚好不拖消费升级后腿的水平上，心里敞亮的喝酸奶都不舔盖了，喝酒时除了花毛一体也开始点荤菜了。当然也有几个朋友没那么狠心，有从2016年开始犹豫，一直到次年才下定决心，前思后想导致自己多花了小几百万的；也有317北京房地产大限后恍然大悟回家吃凉拌黄花菜的。

2015年底，经济工作会提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。随后，三四线城市的棚改项目，拉动了房地产去库存，中国房地产版图上演了从一线到二线到三四线城市房价轮流上涨的板块轮动，堪称美妙。不过这一次我什么也没说，目瞪狗呆的看着一线城市房价到2016年已经较2014年时翻了一番。然后是2017年3月17日北京楼市大限，史称“3.17新政”，北京楼市全面锁仓。十九大报告明确提出“房住不炒”。2018年 7月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，对于房地产市场也明确表示，下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。8月17日，住建部约谈了烟台等五市政府主要负责同志，要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。

在以上这一段过程中，也不断有人来问我，房子还买不买？房子还涨不涨？哪的房子能买？

我特么哪知道！

不过虽然不知道，我还是有几个逻辑可以和大家分享，具体是涨是跌、哪里涨哪里跌、涨多少跌多少，大家自行判断。

第一个，供需决定价格。京津冀、长三角、珠三角、中部城市圈、成渝城市圈等逐步形成规模，人口向大都市、城市圈聚集成为必然，城镇化率越高的地区，GDP越高，人口流入越多。东京、美国东海岸等城市圈的数据可以自己去查，总之这是不可逆转的发展规律，有人就要住，就要有房子，城市人口不断增加，城市规模不断扩大，大型城市圈及其外溢地区的房屋需求也越来越大。反过来说，三四线城市在上一轮棚改+金融双重刺激下完成了有效的去库存，但未来的发展，鉴于实体产业发展状况和人口流出、出生率下降等因素，地产市场有待进一步观察。国内的土地市场供应目前还是处于计划经济状态，同时还要保证十八亿亩耕地红线，土地变性和供地指标不能实现跨省流转，大型城市和城市圈建设用地供应缺越来越紧张。从大的规律来看，供地紧张，直接导致未来两年左右房屋供应紧缩，房价上涨。有人说人均居住已经35平米了，哪来那么多人那么多需求，但您想想自己，是不是有了两室想三室，有了三室想添个书房，看见山清水秀鸟语花香就琢磨买个别墅。35平米是居住面积，问题谁还不想再多35平米呢，需求和欲望是无限的，人口集中和居住条件改善将成为楼市下半场的主要动力。

第二个，短期限购和长效机制。纵观楼市风云，几度限购几度疯长，但有房的还是在买，没房的还是在看，我倒是觉得，想要有房，先要学会像有房的人一样去思考。一个有房住的人会不会因为短期的限购和价格波动去恐慌？会不会因为即将出台的房产税而疯狂抛售？想卖房换大房子的慌，攥着钱看到房价一直飞涨的慌，偶尔看到限售限价限贷限购，这些人还妄想一下会不会短期内回调，总觉得还能再降点，自己捡个漏，但几次三番，房价又回去了。别在微信朋友圈看几个骇人听闻的标题党回过头来就观望不敢出手，租房的滋味和自己有个小窝的滋味是不一样的。各地新盘限价，但二手还在震荡上扬，蔬菜价格都已经连续七周上涨了，俩月前攥着一百万，能买十万斤香菜，现在只能买三四万斤。您再看资产还是保值增值，所有的限购政策都是在遏制炒房，您自己住或者改善的，别被吓着。买房子不是围城，只见过外面的想进去，还真少见里面的想出来。

第三个，地方发展和开发商。很多人大骂开发商暴利，给您举个例子。前不久被约谈的五个城市，碰巧我还深入调研过，拿其中一个说，沿海，省内核心城市，GDP高，房价相较其他省内核心城市还是比较低，2018年启动的第二轮片区棚改（后面都用编的数，但逻辑没问题，为了避免对号入座），共计改造范围5000亩，其中1200亩用于安置房建设，也就是拆除5000亩的旧村，居民搬到1200亩的楼房里面，安置房面积200+万平米，由地方引导基金回购，每平米回购金额约5000元。重点来了，回购的钱从哪来？地方没有钱，要钱肯定要把剩下的3800亩推向市场卖掉。卖多少钱呢？那要看付出的土地成本。土地成本中最重要的一项，200+万平米安置房回购，其回购总价超过100亿元，折合到这3800亩里，仅此一项，每亩就要摊300万。如果按照规划，容积率不超过2.5，每亩300万折合楼板价约1800元，开发商建安成本4500，在不含任何税费的情况下，每平米成本6300元。周边目前开发的楼盘开盘价多少呢？7000元上下。这个例子要说的是，首先，地方要发展，要建设，要钱，实体经济跟不上的时候，必然依靠土地财政，利用社会资本完成城市更新改造和未来的建设发展。我们还只是计算了安置房这一项的费用，其实还有七通一平拆迁躲迁等等各项费用，按照300万售价都是亏本的，那后期的土地价格如何走。其次，开发商目前拿到的面粉已经跟面包价格差不多了，利润空间被极大压缩，这里并不是要说谁在推高房价，而是地方需要搞经济建设，老百姓拆迁补偿的要价也是随行就市水涨船高，这是市场行为，您旁边的楼房售价1万，拆您的平房给你5000，您干么。第三，听说这个地方前不久拍了个地王，某标杆企业拿到的楼板价8600+，跟周边商品房在售价格（约9000上下）差不多，这种情况下，限购限价，但大的趋势你看该怎么走。

第四个，什么样的房子才是我们需要的。我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。追求美好生活是所有人民的共识。前不久频繁看到某标杆房企的工地出事，作为同行，我也是看的心惊肉跳。流水线、标准化是扩大产能提高资金周转的必然路径，但这种施工质量，千篇一律的户型，真的是我们想要的么？咱不贬低同行，只是说个观点，为什么某些标杆企业的高端产品能够在市场热销？为什么某些央企的住宅就是能够引领区域价格？因为它带给你的就是四个字：美好生活。地段、品质、环境、物业、配套等等超出房屋本身的价值才是未来地产市场角逐的核心，也就是我们需要的房子，而这一切的基础就是房子本身的质量安全。央企国企的房子在这方面还是有一定优势，部分标杆民企也相当不错。他们高周转做规模，但您选房子可别跟着高周转了，想住什么样的房子，心里的有杆秤，别跟着大拨轰。

先说这四个吧，直白且散乱。房住不炒，不让您炒，但没说不让您自己住，回家看看自己的房子，琢磨琢磨上面的逻辑吧。

福山小er推拿

房子买来住，增值卖不了，降价也卖不了，人呐就图个心里安慰。

野猫宝贝

虽然说烟台现在是买房子的好时机  这也要分区域 分地段 的去买，不是所有烟台的房子都有很大增值空间

augustu911

不怕高位接盘就使劲买

泰山是我哥

逛知乎上看到一篇文章，发现里面有部分内容是对标烟台的，转来给大家看看

闪亮的二胖子

augustu911 发表于 2018-12-2 19:53
没这想法

真有人信你这种人的话，攒着钱等房价降，结果首付交不起了，你说你这不是伤天害理吗

明明很爱红红

说的挺有道理的

额的天来

的确很有道理，例子就是举的烟台的。如果好好分分段落就好了楼主，那样看起来不累

大胆三毛

现在是买房的时候

刁世贵

现在是买房最好的时候，一点也不忽悠

友谊村

平安喜乐顺遂

个人也认为现在是买房的好时机

无心道人

个人认为现在是买房的好时候，尤其是刚需

起名字真他妈难

augustu911 发表于 2018-12-2 11:35
不怕高位接盘就使劲买

你得努力成为谢国忠那样的人物，专注唱衰中国楼市15年。

augustu911

起名字真他妈难 发表于 2018-12-2 19:52
你得努力成为谢国忠那样的人物，专注唱衰中国楼市15年。

没这想法

起名字真他妈难

黄药帅 发表于 2018-12-2 19:54
老谢是个牛逼人物，言行一致，15年毅然决然把上海的豪宅卖掉

哈哈哈，现在在抽自己大嘴巴

星河2022

刚需必须买