关于烟台学区房的一点看法

见隐显微

学区房是学校+家长+生源共同影响的产物。
政府能做的：一是政策，二是资源。在义务教育阶段，这块肯定是越来越趋于公平的。
生源是被动的：孩子的先天智商都差不多，后天的影响是关键。家长所在的圈层、家庭氛围与价值观等诸多方面大概率影响了孩子的人生观、价值观，最终造就成绩上的差别。
家长是核心：根据政策、资源、历史升学率、潜在生源选择学校，供需关系一旦失衡，学区房价格就会上涨。

相当一部分人的观点是孩子是那块料，就是放在农村，他也能考上好大学，不是那块料，就是放到贵族学校，一样都考不上高中。这话是没错，但忽视了概率。作为家长，我们要先假设：我们的孩子都是平庸的，不会太好也不会太差。就好比我国成年人60%的工资收入都是3000以下一样。在教育公平的大背景下，选学区实质上就是帮孩子选同班同学，他们未来大部分是什么样的人，你的孩子也差不太多。

认同以上观点的，再来看下面近几年影响烟台学区房的几个关键政策：

1）2020年民办学校不再考试入学， 全部实行摇号
民办学校之所以升学率高，很大原因是考试入学，好的留下差的不要，而且可以跨区招生，全是优等生源，当然成绩好，比如二南。现在没有了这个尚方宝剑，民办学校的生源可能会一落千丈，甚至招不满，而为了维持必要开销，学费肯定也是要逐年上涨，贵到大部分家长认为不值的时候，就可能出现恶性循环。
还有一点需要注意的是，假设这个民办学校非常好，大家都想去，那就需要摇号，一旦摇不上，该哪个学区的就回哪个学区，万一是个差学区，那不就毁了？所以即便是计划去民办校，也要准备一个差不多的学区保底。
这也就意味着，之前不想买学区房打算去民办校的，但凡家里有点能力的，都要考虑学区了。大趋势就是差学区的卖出，好学区的买入。
当然也不排除一些原本差学区，因为新盘的大量涌入导致生源质量迅速提升而晋升为中等学区，关键是看人口流入质量。比如莱山的三滩社区近些年大量知名房企进入，光万科就三个，值得关注，10年后滨海应该会超越永铭。

2）烟台一中高中招生对芝罘区的倾斜政策将在3年后取消
这个政策应该是2019年开始实施的。也就是说3年以后，中考政策上芝罘区已经不具备优势了，接下来拼的就是各区的家长和生源。
芝罘区目前学区的集中地，大部分都是老破旧，环境不好，停车难，道路拥挤等等诸多问题，小学到初中9年，一个孩子的话就是要生活10年。现在我国人民都是向往美好生活的，如果没有了政策上的优势，还会有多少家长会不顾一切的从其他区涌向这里？
这个政策我认为利好莱山。理由是四区统一招生：芝罘、莱山、高新、牟平，其他三区相比较而言，莱山配套、规划和环境明显优于其他两区。

基于以上情况，我做一个长期的预测：
学区房这种现象无论是哪个城市，仍然会长期存在，与非学区房的价差会越来越大。
莱山区的学区(均价)目前还没有芝罘区的学区(均价)贵，但未来5年会逐步追平然后反超。

今天是2020年11月30日，链家上查：
芝罘区学区房价格(南通路、解放路、毓璜顶、二马路均价)：1.7-2.1万
莱山区学区房价格(黄海、石沟屯、迟家、前七夼、后七夼均价)：1.7-2万

5年后再来看吧。

客观看世界

比如莱山的三滩社区近些年大量知名房企进入，光万科就三个，值得关注，10年后滨海应该会超越永铭。--------能否反超，不是看开发商的质量，万科再多也没用，这要看人口的质量，目前看，滨海周边小区入住的不见得比永铭周边小区的高。
莱山区的学区(均价)目前还没有芝罘区的学区(均价)贵，但未来5年会逐步追平然后反超。-----------芝罘区的学区房不但有学区价值，也包含有老城区各种便利的价值，这些价值莱山区不说5年，乘以2也不见得能赶上，所以就算是莱山区的学区价值反超芝罘区，但学区房的价格也不见得能反超芝罘区。

见隐显微

客观看世界 发表于 2020-11-30 10:11
比如莱山的三滩社区近些年大量知名房企进入，光万科就三个，值得关注，10年后滨海应该会超越永铭。-------- ...

恩，未来的事情谁都说不好，不然也不会出现对手盘。

人口质量，关键看占比，个人感觉三滩社区的商品房购入比例更集中些。
真正的富人是不会住老破旧的，学区+新房至少2万起，而且基本都是大户型。影响均价的个人认为还是老破旧，而选择老破旧的要么是原住民，要么为了学区。

当然都是瞎猜，没有可靠数据支持，就当一个猜想吧。

ddlyfe

反正我觉得说的都很有道理，我家老二四年后去开发区上小学，不知道等他中考能不能考芝罘区和莱山区的高中

yellowv2

按楼主的关键，教育趋向于平均化，应该是学区的属性越来越低，怎么还能学区和非学区的价格越差越大？以目前整体的房价确实，应该是用的均贫卡，而不是均富卡

见隐显微

yellowv2 发表于 2020-11-30 10:57
按楼主的关键，教育趋向于平均化，应该是学区的属性越来越低，怎么还能学区和非学区的价格越差越大？以目前 ...

如果是计划经济或者是普通高中普及，那肯定是想你说的这样。
计划经济大家都没钱，谁都买不起或谁都买得起，那就好赖都一样了；
普及普通高中，那初中就无所谓了，反正最终高考看个人实力，大不了还可以复读；

现在的关键问题是市场经济+50%的普高率指标：市场经济比的不是绝对值，是相对值，换到学区房就是谁更有钱；初中毕业生50%能上普通高中，10%~20%能上重点高中，学习好的奔重点，学习中等的担心考不上高中。所以在双重竞争的条件下，生源质量反而成了决定性的作用。

另外一个是关于人性的考量，试想一下：
如果你买了学区房，那中考成与不成主要取决于孩子自己了，你心理说得过去；
如果你有能力买但没买，万一中考孩子就差几分没上了重点或高中，孩子心理会不会埋怨你不知道，但你自己或家里人一定会后悔当初没给孩子最好的条件；

古有孟母三迁，可能孟母也是这样想的吧。

新海洋的鱼

拿分走人

见隐显微

ddlyfe 发表于 2020-11-30 10:36
反正我觉得说的都很有道理，我家老二四年后去开发区上小学，不知道等他中考能不能考芝罘区和莱山区的高中

开发区没放开，应该跟福山有关，放开对尖子生有利，对中等生不利。最好是等教育差距不大的时候再放开，那样影响最小。

霞客80

首先为什么大家觉得私立学校好，第一考试入学，你学习不好的直接筛下去了；第二你在学校敢表现不好，直接开回家；第三一年一两万的学费花着，怎么也得上点心啊，不能白花钱。而公立学校好不好的都得收着，再差再不行也不能开回家，免费的东西总是不珍惜。为什么学区房这么热？好学校有自己的独到之处，优秀的老师也的确优秀，但更重要是有好的家长和学生撑着，学生知道学习，家长知道付出，在智商差不多的情况下，凭什么成绩不好。

穿山小马甲

客观看世界 发表于 2020-11-30 10:11
比如莱山的三滩社区近些年大量知名房企进入，光万科就三个，值得关注，10年后滨海应该会超越永铭。-------- ...

要说便利，还是莱山和开发区便利，起码不堵车，好停车。芝罘最大的优势就在于学区。

客观看世界

穿山小马甲 发表于 2020-11-30 12:19
要说便利，还是莱山和开发区便利，起码不堵车，好停车。芝罘最大的优势就在于学区。

芝罘区出门不用开车，哈哈哈

greban

说的都很有道理                                                                                                                                                                                 

汽车人跟我上

个人更看好开发区的前景，不管是基建，经济，还是医疗教育

穿山小马甲

客观看世界 发表于 2020-11-30 12:44
芝罘区出门不用开车，哈哈哈

你可能在芝罘生活习惯了，太挤太乱了，路也太窄。

米米预言

各有千秋，然一切都需要时间积淀

亦译

最近芝罘区的一中十中学区房源貌似很紧张，价格是不是也有一些上涨？

balabala123

普通的价格已经接近2万5了。

孙周氏

我们是南山路十中学区，一栋楼内十几户人家基本都是为了上学买房的，而且孩子同学家长不是公务员事业单位就是做生意条件好的，不可否认同学圈子也很重要，虽然买学区不一定成才，但是做家长的稍微有条件还是给孩子好点的吧

松果果

亦译 发表于 2020-11-30 15:38
最近芝罘区的一中十中学区房源貌似很紧张，价格是不是也有一些上涨？

对，好房得抢，我看好几套，都没抢着。最近才抢了一套，卖方上架才10天，学区房真好卖啊。

见隐显微

松果果 发表于 2020-11-30 17:47
对，好房得抢，我看好几套，都没抢着。最近才抢了一套，卖方上架才10天，学区房真好卖啊。

楼层、户型好的属于稀缺资源