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标题: 参加听证会的代表，参加之前想好问题，想好诉求，别紧张 [打印本页]
作者: mzy    时间: 2016-5-24 22:01
标题: 参加听证会的代表，参加之前想好问题，想好诉求，别紧张
本帖最后由 mzy 于 2016-5-24 22:08 编辑

参加会议，经常心里想了很多，一经那些场面，往往思绪会有些乱，不只从何说起，所以要做一些准备工作，想好了想要提的问题，以及要求解决问题的诉求。这都需要参加之前理顺好思绪，参会时有条不紊的发言，做到有理有据有诉求。我提一些要求供参会代表们参考。

1、        要求解决一宗土地两宗物业的问题，也就是解决一个小区内，一种停车位40元/月，一种停车位150元/月的问题。这是这次物业发布停车位管理通知后，堵车堵业主事件的起因。诉求就是把开发商占有的地下车库与业主的车位与·小区土地使用权依法变为一宗物业。

2、        要求认定全体业主购买小区土地使用权的投资，是地下车库投资的组成部分。要求认定连接车库与市政道路的小区道路和小区绿化（因地下车库和地下人防而变成屋顶绿化导致的造价巨大），也是地下车库投资的组成部分。

3、        承认开发商的一切投资，但要求开发商的一切投资，都要依法随着房地产的转让（全体业主的有双证房地产的合法交易）依法转移为全体业主共有，而不是脱离土地使用权恶意分割出去单独持有或单独出售。我们现在一宗土地两宗物业，就是物业与土地割裂这个原因造成的。

4、        当开发商和执法者们强调地下车库可以不凭土地使用权、不凭土地使用权的使用强度而单独拥有权利的时候，业主们有理由反问一下，那么全体业主购买到手中的土地使用权又应该有什么权利呢？

5、        资本的力量很大，当与公权力结合的时候，民众就更难维权了，所以民众一定要团结，开发商欺负的就是“全体业主”不是一个人。

作者: 康和新城客服部    时间: 2016-5-25 08:29
强烈支持大家依法维护自己的合法权利！

公司出台的一系列政策的意图是为了社区整洁有序，绿化优美，业主满意的！都符合法律和物价的相关规定！

作者: 康和新城客服部    时间: 2016-5-25 08:30
本帖最后由 康和新城客服部 于 2016-5-25 08:43 编辑

关于您提的一系列问题！总结起来有两点！

第一，车位的归属权问题！


        根据《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

        对本法的解读是地上车位归属全体业主所有，地下车位归属开发商所有

根据物价局的规定，地上车位可以收取车位管理费！举个简单的例子，就比如房子是归你所有，产权都是你的，那物业管理费就可以不交吗？

        这点大家可以咨询自己的律师朋友！欢迎大家依法维护自己的权利！
     
        还要说一点，这些规定都是全国、烟台通行的，康和新城绝不是个案！所有规定，必须合法合理，关于这点大家可以问问自己的亲朋好友，新建封闭式小区的车位租赁和售价是多少？小区车位是怎么管理的？

第二，为何地上车位和地下车位的租金价格不一致？

    这是个非常简单的问题，每个小区都是这样，主要是建造成本和维护成本的原因。

         地上车位没有照明，维护简单，清洁便利

         地下车位有照明设备，而且常年开启，监控设备、消防设备、各类地下车库设施等等，维护成本高，电费耗费大！








作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 10:09
非要说开发商欺负业主，真对你无语了。其实你的上述论调完全可以找专业律师看看，到底说得对不对，当然，也可以让业主代表把你上述言论打印带到听证会现场，看看是否会有专业人士给解答。其实，论坛里很多看客也是懂的，但是只是没人出来发言而已。。。楼主，只能说你钻到牛角尖里了。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 10:10
关于住宅小区车位车库的权属问题  
颜雪明   万科企业股份有限公司   
  









      住宅小区里的车位车库产权是谁的，在物权法公布之前，一直是一个争议很大的问题。物权法公布，应当说为这个争论划上了句号。但问题并没有完全解决。物权法规定，车位车库应当首先满足业主需要，对此如何理解，又是众说纷纭。此外，关于人防车位的产权、关于露天车位的产权、关于车位的登记、关于政府作出的车位权属的规定有何效力等，都存在不同认识。本文拟通过物权法、最高人民法院关于区分所有权纠纷的解释等法律，分析与车位权属有关的一系列问题，希望抛砖引玉，求教于方家。

      一、车位的所有权是谁的。
      车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴。用法律语言表述，属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。不动产的原始产权，产生于制造。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外：
      一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。
      二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料，表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权自然转移到受让人手中。
      除了这两种情况外，车位的所有权都是建设单位的，认为它属于全体业主或者政府有权支配，都没有法律或者合同的依据。
      现实中，关于车位的产权，流行过种种错误认识。
   一是成本决定车位权属。有人认为，车位成本已计入房价，故开发商卖了房子就等于卖了车位，再卖车位就是卖第二次，所以车位属于买了房子的全体业主，开发商无权独立销售。这种观点错在把成本作为所有权的依据。成本是会计学概念，其意义只在于计算收益，与所有权无关。所有权取得的各种方式中，没有支付成本即取得所有权的方式。建设单位的成本如何分摊是个经营问题，与所有权没有任何关联。我过去曾经用“卖豆腐模型”来说明成本与所有权无关：杨白劳用50元成本制作了100斤豆腐，卖了80元，就是说，已经收回了全部成本，还有30元的盈利，那么这时他还剩下10斤豆腐，这是谁的？如果按成本决定论，这10斤豆腐就应当属于当天买豆腐的全体顾客，现实中谁会这样主张？所以，成本与所有权无关。成本如何分摊，车位有无开发建造成本，都不是判断所有权的依据。
      二是功能决定车位权属。有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，根据从物随同主物转移的原理，车位的产权应随房屋一起转移，而不能单独作为交易的标的。对此我要说，功能不决定所有权。最简单的例子，就是住宅小区中的IC卡电话，它显然是为小区业主的生活配套的，但它的所有权是独立的，属于通讯运营商。关于从物与主物，也是一个相对的概念，凡能单独作为交易标的的物，就是主物。比如买一个手机，有时会有一个原装的护套，这是从物；但也有单独卖的护套，这就是主物。车位有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性 [1]，而不是房屋的从物。
     三是容积率决定所有权。有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是行政许可，是一定面积的土地上允许建造多少房屋，它只约束建设行为，与所有权无关。过去以至目前，规划部门在计算容积率时都不将车位计算在内，是因为政府控制的主要是房屋建设的规模，而不是车位的数量。不计入容积率并不意味着车位没有独立的产权。就以房屋而论，如果超过了政府核定的容积率，产生的只是违反行政管理的后果，可能导致整改、拆除、罚款甚至没收，但不可能因为超出容积率，就归业主共有。
   四是业主的利益决定车位权属。有人认为，如果允许开发商处分车位，其势必损害业主利益，故从维护业主利益的角度，应当将车位归属于全体业主。这更是无稽之谈。同为一个市场上的民事主体，业主的利益要保护，开发商的利益就可以损害吗？合法的利益，都应当得到保护。目前车位的矛盾突出，但这究竟是由于开发商有权处分而导致，还是供需不平衡所造成？一个500户的小区，只有100个车位，无论由谁分配，资源都是紧缺的。即使法律规定业主共有，业主如何合理分配，仍然是一个困难的问题。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。即使车位全部为业主共有，也不可能任人无偿使用。
   综上所述，住宅小区的车位，原始所有权只能是建设单位的，业主只是基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继受取得车位的权利。
   
      二、车位是专有还是共有，以什么为依据？
      从物权法的规定看，住宅区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属。专有的车位，建设单位有权处分，共有的车位，属于全体业主。那么，哪些车位属于专有，哪些属于共有？如何区分这两种不同权属的车位？
      《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
       　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
       　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
   本条文第一款我们在后面讨论，注意它的第二款与第三款，分别规定了车位的两种权属。第二款规定，规划内的车位，建设单位有权出售、出租、附赠，表明这部分车位产权是属于建设单位的；而第三款规定的共有车位，没有“规划用于”的字样，也就是说这指的是规划外的车位。这一点，从最高人民法院《区分所有权纠纷司法解释》第六条中也得到了印证：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。” 由此可以得出一个明确的结论：规划内的车位，产权属于建设单位，规划外的车位，产权属于全体业主。
   判断一个车位是规划内的还是规划外的，只能依据规划文件，主要是《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位；附图上未标示的车位，是规划外的车位。
   规划内的露天车位，是专有的还是共有的，实务中分歧很大。几乎所有的城市，都不认可露天车位的转让，也不办理产权登记。普遍认为，露天车位没有任何构造形式，也就是说建设单位并没有投资，只是在地上划一个位置，而小区内的土地使用权都被业主分摊了，开发商并无份额，所以露天车位应当属于业主共有。对此，首先看法律规定，物权法、司法解释都只强调了规划内与规划外，并未区分车位的形态，规划内的车位属于建设单位，并未规定露天车位除外；其次，没有墙壁、顶盖，并不等于说没有投资，只是投资多少的问题；第三，只要是专有部分，就如同房屋一样是分摊建设用地使用权的，不存在土地权益都由房屋业主享有，露天车位无土地权益的问题。所以，露天车位与其它形态的车位一样，应当以规划为产权划分的标志，规划内的，开发商享有所有权。
   最高人民法院《区分所有权纠纷解释》在制定的过程中，曾经有过一个条文“第八条【车位、车库】　物权法第七十四条第二款规定的‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库’，是指位于建筑规划红线内，经规划文件批准建造的车位、车库，包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位。” [2]这个条文虽然后来删除了，但可以看出当时起草人的初衷，确实是把露天车位包括在内的。
   
      三、人防车位的所有权
      住宅建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。关于人防车位的产权，也有一些认识上的误区。
      一是认为人防车位属于国防资产，因此人防车位的产权属于国家。《国防法》第三十七条规定，“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”由此可见，国家投资是国防资产的前提。人防车位是建设单位全额投资，政府又未加征收，怎么就成了国防资产？
   二是认为人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务，产权属于人防部门。《人民防空法》第五条规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”。既是“鼓励、支持”，就不是强制性要求，更不是法定义务。即使政府作为规划要求，也并不改变产权的性质。房屋也是按照规划要求建的，难道产权也成了政府的？
   从法律关于所有权的一般规则来看，谁投资，谁所有；建造人是原始所有权人；建设用地使用权人享有建筑物、构筑物及附属设施的所有权；从特别法规定来看，“谁投资，谁受益”（人民防空法第五条），也没有对社会投资的人防设施的所有权作出特别规定；再从物权法及相关司法解释规定来看，所指的都是“规划用于停放汽车的车位车库”，并未区分形态，没有规定地下的具有人防功能的车位除外，那我们就没有理由把人防车位从物权法第七十四条的规定中排除出去。
   从实务情形来看，目前上海、广州、重庆都规定人防车位可以转让，可以办理登记，这是贯彻物权法的正确做法。这种情况下，人防车位与一般车位不同的地方，只是它多了一个战时防空的功能，在产权明晰的情况下，人防设施的功能也会得到有效保护，一旦发生战争，随时可以被国家征用转作防空设施。但在更多的城市，都规定人防车位不能转让，只能移交给人民防空部门。而车位转交给人防部门后，多由人防办转手出租，未见发挥什么国防效益。并且，这种涉及改变所有权的规定是否合法，也大可商榷。
   
      四、地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位的权属
      不少地方，通过出台地方性法规或者规章，甚至政府规范性文件，规定住宅小区内的车位产权归谁、如何利用、禁止或限制转让等。这些规定涉及到改变和限制所有权，涉及到人民重大的财产权利，是否有效，值得探讨。
      谁投资，谁所有，这是民法的基本原则；建设用地使用权人建设的建筑物构筑物及附属设施属于建设用地使用权人，这是物权法的明确规定。要改变这些原则与规定，只有法律才可以。立法法规定，关乎民事基本制度的事项，只能制定法律[3]。所有权就是涉及民事基本制度的问题，也是人民最重要的财产权利，通常只能由基本法律规定，如民法通则、物权法。如果给地方性法规、规章甚至规范性文件留出干涉所有权的空间，势必使法律的尊严与人民的权利受到损害。因此，地方性法规、规章、规范性文件都无权改变与限制所有权，也无权界定、限制车位的所有权。
      最高人民法院制定的《区分所有权纠纷司法解释》体现了这个重要原则，第十八条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”这里明确排除了地方性法规、规章与政府规范性文件干涉所有权的效力，这是对物权最有力的保护，也是这个司法解释中最大的亮点。
   


作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 10:11
五、如何落实“首先满足业主需要”
      《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”如何理解与落实这一规定，存在不同认识。
   从逻辑上看，“首先”满足业主需要，就意味着“其次”可以另作安排。于是，有人理解为在一定期限内，只能向业主销售或者出租，之后，就可以处分给业主以外的人；也有人理解为，在同等价格条件下，业主有优先购买与承租的权利，但业主以外的人也可以购买、承租。这两种观点在最高人民法院制定《区分所有权纠纷解释》过程中也有体现。2008年3月15日的征求意见稿第二条写道“物权法第七十四条第一款规定的‘应当首先满足业主的需要’，是指开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者车库，但业主在购买房屋时已经受赠的除外。”2008年6月16日公布的征求意见稿第四条写道“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’规定的情形。”这里我们看到，保障业主车位权利的期限由一年延长到了四年。而在最终公布的解释中，又变成了“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”这里已经没有了期限的规定，意味着业主在任何时候，都有权利要求建设单位按照规划配置比例，向其提供车位，这就是“首先满足业主需要”。据说，这是全国人大法工委的意见。
   　　按照目前的法律规定，“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主。既不能处分给业主以外的人，也不能超过规划配置比例，集中处分给业主。比如说，某住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1,那么，每套房屋的业主只能购买或承租一个车位，不能有两个。更不允许业主或者非业主投资性的购买。这种要求的初衷当然是好的，但现实中能否行得通，值得研究。建设单位追求的是经济利益，是尽快消化车位，周转资金；而业主希望用最低的代价使用车位，法律越有保障，他越不急于购买。而有投资车位意愿的业主又想多持有一些车位，建设单位在车位难以消化的情况下，把车位售给投资业主，就成了很难避免的选择。这样就产生了下边的问题。
   
       六、处分车位未“首先满足业主需要”的法律后果
   　　如果建设单位把车位卖给业主以外的人，或者超比例处分给业主，这明显不符合“首先满足业主需要”的要求，这时的法律后果是什么？在《区分所有权纠纷解释》起草过程中，这个问题经历了一个变化过程。在2008年6月16日公开征求意见稿上，写道“第五条建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。” 到了2009年4月的一稿中，改为“第六条【车位违规处分无效】　建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将车位、车库处分给业主以外的人，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，请求确认建设单位与特定第三人之间的买卖、赠与等合同无效或者终止租赁合同的，应予支持。/建设单位超出配置比例将车位、车库处分给特定业主，按照配置比例未能购买或者租赁到车位、车库的业主，请求确认相关合同中超出配置比例的部分无效或者终止其履行的，应予支持。”而在最终公布的文本中，这个违规处分无效的条文被删除，使此行为的法律后果变得不确定。
   但权威观点仍认为，建设单位违规处分车位的行为可认定无效，理由是违反了法律的强制性规定。《法律适用》2009年第7期发表的《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>、<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>的理解与适用》，作者杜万华、辛正郁、杨永清，杜为最高院民一庭庭长，辛、杨为这两部司法解释的起草执笔人，他们的解读应当具有最高的权威。他们在文章中说：“我们认为，《物权法》第74条关于车位、车库‘应当首先满足业主的需要’的规定属于《合同法》第52条规定的强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。”相信这也代表了人民法院普遍的观点。
   问题是，关于法律的强制性规定，最高人民法院公布的《合同法解释（二）》有明确的界定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。（第十四条）”而效力性强制性规定，学理通说为“法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。” [4]向非业主处分车位，或者向业主集中处分车位，法律并未规定合同无效，也很难说这种合同将损害国家利益和社会公共利益，因此，认其为“效力性强制性规定”，似缺乏说服力。
   此外，用无效的法律后果来制裁，并不具有可行性。一是起诉的业主要请求确认建设单位与第三人的合同无效，必须掌握该合同的内容，做到有的放矢，而这对于起诉的业主来说，是相当困难的；二是如果违规处分的车位已经再次转手（这种可能性是很大的，因为法律对业主车位权利的保护是无期限的，业主可能在入住十年后才需要车位），就涉及到对受让人善意取得的保护；三是如果违规处分的车位已经办理了登记，轻易改变显然不利于财产秩序的稳定；四是即使认定了原合同无效、注销了登记，起诉人是否必须购买？他不买怎么办？五是如果起诉人愿意购买，价格如何确定？是以当时价格还是现在价格？价格协商不成怎么办？这些问题，都是合同认定无效后，很难处理的问题。
   从保护业主车位权利，同时也有利于财产秩序稳定的角度，不妨借鉴承租人优先购买权受到损害的救济方式。过去很长一段时间，都规定未保障承租人优先购买权而转让房屋，承租人有权请求认定该合同无效 [5]，但后来发现实务中问题很多，且与物权法冲突，遂废止了这一解释 [6]。新的司法解释 [7]规定，“第二十一条　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参考这一方式，车位权利受到损害的业主，可向建设单位要求损害赔偿，这时他只需要证明规划配置比例与自己未获得车位的事实，无须再举证建设单位向谁违规处分了车位，法院可以酌情判决赔偿。这样既对开发企业随意处分车位形成制约，也促使业主及时购买车位，避免让业主误解自己的车位是在法院上了保险的，任何时候都可以行使车位的权利。
   　
      七、建设单位转让“车位使用权”与长期租赁车位的隐患
      目前，许多城市的登记机构不予办理车位车库的产权登记，几乎所有的城市都不办理露天车位的产权登记，这反映出登记制度不适应物权保护需要的状况。在此背景下，许多企业无奈以转让“使用权”、长期租赁等方式变相销售，这又留下新的隐患。
      “使用权”不属于物权。物权必须是法定的，物权法中没有“使用权”，该权利也不可能登记。而长期租赁的方式，因车位价款须转换为20年租金，必然导致租金畸高，在车位租金实行政府指导价的地方，又给业主提供了一个投诉维权的口实。
      最大的问题还在于，转让“使用权”与长期租赁都没有转移所有权，那么所有权属于谁？难道还在开发商手里？一旦车位灭失，损失算谁的？如需要维修，费用谁承担？业主能否再转让？如果将来具备了登记条件，业主如何办理产权？开发商再将所有权转让第三人，是否有效？这些都是日后难免争议的问题。
      这种合同表面上虽然是转让“使用权”或者长期租赁，但双方的真实意思是车位买卖。所以如果产生纠纷，我认为还是应当以买卖合同来处理，方为客观公允。
   从定分止争出发，开发企业既有合法的所有权，就应当与业主签订车位的买卖合同。即使由于登记机构的原因，暂不能登记过户，这个合同仍是有效的，双方的意思表示是真实的，双方的权利义务是明确的。这样，在将来具备了登记条件时，业主可以直接凭买卖合同去申请登记。
   现在开发商不敢签买卖合同的重要原因，是无法解释：既然你卖产权给我，为什么不能登记？——害怕业主要求它办理登记，追究它不能登记的责任。这个风险确实存在，但可以通过合同加以规避。合同中可以实事求是地说明：“出卖人保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。出卖人承诺，自车位交付之日，一切权利义务均转移给买受人。待登记机构可以办理车位产权登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。”这样一份合同，对于业主而言，是吃了一颗定心丸，知道这个车位的产权是自己的了；而对开发商而言，是卸下了名义所有权人的负担，不再承受任何风险与维护的义务。
   
      八、消除车位纠纷的关键是明晰产权
      当前车位的纠纷已经成为房地产纠纷的常见节目。物权法专门规定车位这样一个具体财产，显示车位问题是多么重大。但人们普遍认为车位矛盾的关键在于开发商，似乎只要开发商稍有良心，或者法律规定车位归业主共有，车位矛盾就消失了，这又是一个天大的误区。
      车位的建造是需要成本的，如果车位不能体现市场价值，开发商就不会有多建车位的动力。而在车位配比较低的情况下，供需矛盾是必然的。一个500户的小区，只有100个车位，就算是法律规定全部为业主共有，也无法满足业主的需要。
      有一种说法相当普遍：开发商为了牟利，不愿意卖车位给业主，而要高价卖给外人。对此，稍作分析，就发现这是一个伪问题。车位的价格只能是市场价，市场价不是由哪一方决定的，而是在市场上形成的。如果开发商定价10万元，外边的人都愿意买，说明这就是市场价值，不能算高价。如果业主愿买，开发商岂有不卖之理？业主的想法是在市场价格上大打折扣，只肯出三万五万，心情可以理解，道理难以成立。
      为什么业主不愿意接受市场价格？很重要一个因素，在于行政之手的不适当干预。在深圳，政府不认可车位的买卖，对车位既不做初始登记，也不给办转让登记。开发商卖车位时，只要出现业主“维权”，政府主管部门就会“叫停”开发商。另外，政府对住宅区内的车位租金实行指导价，规定露天车位每月不超过100元，地下车位每月不超过250元，这样便宜的租金，谁还肯买车位？而在深圳中心区，公共停车场或者商业写字楼的停车场每月租金高达千元，这才体现出了真正的市场价值。扭曲的价格误导了市场，一方面车位是稀缺资源，另一方面开发商投资车位又不能得到合理回报，只好尽量少建，满足规划最低要求即可，这样一来，车位不足的矛盾更加突出，形成恶性循环。
   我们在某些城市看到这样一个奇怪的现象：车位交易与登记，符合物权法的规定，但政府不认可；车位租金政府定价，没有法律依据，政府却乐此不疲。1998年出台的《价格法》，第十八条规定“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(二)资源稀缺的少数商品价格；(三)自然垄断经营的商品价格；(四)重要的公用事业价格；(五)重要的公益性服务价格。”显然，政府管制住宅小区内停车位租金标准，不符合《价格法》的定价范围。看来政府真正做到依法行政，而不是凭自己的喜怒好恶制订政策，还有很长的路要走。
   解决车位纠纷的关键，是明晰产权。产权人能够得到合理的回报，自会提高投资的积极性。至于价格高低，应当由市场去调节。
   
      九、开发企业预防车位风险的措施
      从事商品住宅的开发，车位问题是无法回避的。建设的车位不及时消化，会成为低效资产，不但影响资金的周转，还可能形成业主的群体性事件，直接对经营产生困扰。对于如何处分车位资产，避免经营风险，个人有如下建议：
      （一）合理配置数量，取得规划依据。车位的需求往往滞后于住宅，是逐渐旺盛的，因此过高的配置比例，在车位不能完全实现市场价值的地方，容易造成资产沉淀，故规划配置上，以能较快消化为度。规划是车位产权的依据，只有规划内的车位开发商才有权处分，故必须十分重视车位的报建，做到准确无误。
      （二）谨慎确定价格，回收资金为上。对开发企业而言，资金周转的利益更为重要，故车位定价不宜追高，以能迅速回收资金为宜。
      （三）明晰合同条款，确定权利义务。不要采用转让“使用权”、长期租赁等方式，只要是合法的车位，就应当订立买卖合同，明确转让的就是车位所有权。
      （四）尽早推出销售，避免夜长梦多。很多开发商在卖房子的时候，不是同步销售车位，而要在小区交付后才卖，这就非常容易引发冲突。因为业主已经适应了小区里的一切，认为自己是小区的唯一主人，当然不认可开发商卖车位的行为。有的小区，业主自主成立的业主大会解聘了原来由开发商聘请的物业公司，自行聘请了物业管理人，拒不承认开发商在小区内的任何权益，宣布小区内的车位全部属于业主共有，这种情况下，开发商连小区的门都进不去，更不要说管理自己的车位了。在车位不能登记的地方，这种风险很大。因此，开发企业应当通过合理定价、优惠促销，尽快把车位转让给业主，不要把车位作为可以长期持有的资产。



  
作者: mzy    时间: 2016-5-25 11:00
本帖最后由 mzy 于 2016-5-25 11:07 编辑
康和新城客服部 发表于 2016-5-25 08:30
关于您提的一系列问题！总结起来有两点！

第一，车位的归属权问题！


物权法74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”，房地产管理法“第三十七条　下列房地产，不得转让：......（六）未依法登记领取权属证书的；”,二者合并执行，明明就是领取了权属证书的停车位才适用物权法74条。你开发商硬是只执行物权法74条不执行房地产管理法37条，拿着没取得权属证书的停车位来硬往74条上凑，明摆着胡搅蛮缠。

再者，物权法74条，在物权法中的位置是《物权法》→第二编所有权→第六章业主的建筑物区分所有权→第七十四条......。整个第六大章，是规定“业主”的建筑物区分所有权的，当事者是业主们，不是开发商的开发行为。开发商的公司要引用74条，得把身份转化为业主才行的。我们质疑的是，那么多房子和土地权利相统一的法律条文，管不住开发商的房地产开发把配建停车位配到自己手里了，开发商的开发行为，应该依法完整的把一宗地开发完毕，所有的一切都交给包括他自己作为业主之一的全体业主手里，而不是只交给他自己这个业主。这就是共有土地使用权的结果。

《物权法》的约束房地产开发交易行为的条款是146条、147条，不是74条。74条是约束物业区分的。
第一百四十六条　建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条　建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

这与《房地产管理法》31条、37条、41条是完全一致的。

第三十一条　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十七条　下列房地产，不得转让：......（六）未依法登记领取权属证书的；
第四十一条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。




作者: mzy    时间: 2016-5-25 11:21
本帖最后由 mzy 于 2016-5-25 11:32 编辑
~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 10:11
五、如何落实“首先满足业主需要”
      《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽 ...


小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根本连谈独立权利的资格都没有。不占土地使用强度开发地下空间，其价值体现在提升宗地建设项目品质，提高公共空间质量上。不是让你当脱离土地使用权的项目建的。开发商把其像容积率建筑一样出售，转化为私有，是增大小区宗地容积率的行为。私有意味着购买者即使把车开出车位，到城市里去占用其他停车资源了，他的这个车位也不能被别人所用，也不能为城市空间做贡献——这是一个不占土地使用强度无证的停车位该有的权利吗？真把建设用地的土地使用强度当无底洞，想做多大就做多大吗？

提高停车位资源的有效性，最有效、最根本的方式就是阻止它的私有化。停车位的容积率指标没配置到户+土地登记的基本单元是宗地，决定了，停车位配置只能配置到“宗地”，无权配置到“户”。

想问一下开发商，那些停车位配比1:0.7、1:1.2、1:1.5的小区，100套房子配70个车位，你出售的话，你凭什么把另外30套房子的0.7个车位卖给其他户啊？说不通的，本质就是，70车位是100户共有的，不是70户配车位，30户不配车位。1:1的也是如此的，容易产生误解罢了。

我们国家大城市拥堵、小城市拥堵，根本原因不是我们车多人多，国际上大都市的人口密度、车辆拥有量远高于我们国家的城市，人家也没堵到我们这个程度，根本原因就是人家太多的公共停车资源。而我们是太多的私有停车资源。不该私有的，被开发商加了一道出售程序违法私有化。一宗地，停车位不只是规划给业主停车用的，还是规划给来本宗地办事的其他车辆停车的，担负着宗地小公共和城市大公共空间停车的责任。所有宗地的停车位都私有化，全靠大街旁停车，城市哪儿来这么大容量？

作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 11:29
mzy 发表于 2016-5-25 11:21
小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根 ...

作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 11:30
mzy 发表于 2016-5-25 11:21
小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根 ...

车位的所有权是谁的。
      车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴。用法律语言表述，属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。不动产的原始产权，产生于制造。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外：
      一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。
      二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料，表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权自然转移到受让人手中。
      除了这两种情况外，车位的所有权都是建设单位的，认为它属于全体业主或者政府有权支配，都没有法律或者合同的依据。
      现实中，关于车位的产权，流行过种种错误认识。
   一是成本决定车位权属。有人认为，车位成本已计入房价，故开发商卖了房子就等于卖了车位，再卖车位就是卖第二次，所以车位属于买了房子的全体业主，开发商无权独立销售。这种观点错在把成本作为所有权的依据。成本是会计学概念，其意义只在于计算收益，与所有权无关。所有权取得的各种方式中，没有支付成本即取得所有权的方式。建设单位的成本如何分摊是个经营问题，与所有权没有任何关联。我过去曾经用“卖豆腐模型”来说明成本与所有权无关：杨白劳用50元成本制作了100斤豆腐，卖了80元，就是说，已经收回了全部成本，还有30元的盈利，那么这时他还剩下10斤豆腐，这是谁的？如果按成本决定论，这10斤豆腐就应当属于当天买豆腐的全体顾客，现实中谁会这样主张？所以，成本与所有权无关。成本如何分摊，车位有无开发建造成本，都不是判断所有权的依据。
      二是功能决定车位权属。有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，根据从物随同主物转移的原理，车位的产权应随房屋一起转移，而不能单独作为交易的标的。对此我要说，功能不决定所有权。最简单的例子，就是住宅小区中的IC卡电话，它显然是为小区业主的生活配套的，但它的所有权是独立的，属于通讯运营商。关于从物与主物，也是一个相对的概念，凡能单独作为交易标的的物，就是主物。比如买一个手机，有时会有一个原装的护套，这是从物；但也有单独卖的护套，这就是主物。车位有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性 [1]，而不是房屋的从物。
     三是容积率决定所有权。有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是行政许可，是一定面积的土地上允许建造多少房屋，它只约束建设行为，与所有权无关。过去以至目前，规划部门在计算容积率时都不将车位计算在内，是因为政府控制的主要是房屋建设的规模，而不是车位的数量。不计入容积率并不意味着车位没有独立的产权。就以房屋而论，如果超过了政府核定的容积率，产生的只是违反行政管理的后果，可能导致整改、拆除、罚款甚至没收，但不可能因为超出容积率，就归业主共有。
   四是业主的利益决定车位权属。有人认为，如果允许开发商处分车位，其势必损害业主利益，故从维护业主利益的角度，应当将车位归属于全体业主。这更是无稽之谈。同为一个市场上的民事主体，业主的利益要保护，开发商的利益就可以损害吗？合法的利益，都应当得到保护。目前车位的矛盾突出，但这究竟是由于开发商有权处分而导致，还是供需不平衡所造成？一个500户的小区，只有100个车位，无论由谁分配，资源都是紧缺的。即使法律规定业主共有，业主如何合理分配，仍然是一个困难的问题。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。即使车位全部为业主共有，也不可能任人无偿使用。
   综上所述，住宅小区的车位，原始所有权只能是建设单位的，业主只是基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继受取得车位的权利。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 11:31
mzy 发表于 2016-5-25 11:21
小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根 ...

有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是行政许可，是一定面积的土地上允许建造多少房屋，它只约束建设行为，与所有权无关。过去以至目前，规划部门在计算容积率时都不将车位计算在内，是因为政府控制的主要是房屋建设的规模，而不是车位的数量。不计入容积率并不意味着车位没有独立的产权。就以房屋而论，如果超过了政府核定的容积率，产生的只是违反行政管理的后果，可能导致整改、拆除、罚款甚至没收，但不可能因为超出容积率，就归业主共有。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 11:33
mzy 发表于 2016-5-25 11:21
小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根 ...

有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，根据从物随同主物转移的原理，车位的产权应随房屋一起转移，而不能单独作为交易的标的。对此我要说，功能不决定所有权。最简单的例子，就是住宅小区中的IC卡电话，它显然是为小区业主的生活配套的，但它的所有权是独立的，属于通讯运营商。关于从物与主物，也是一个相对的概念，凡能单独作为交易标的的物，就是主物。比如买一个手机，有时会有一个原装的护套，这是从物；但也有单独卖的护套，这就是主物。车位有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性 [1]，而不是房屋的从物。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 11:34
mzy 发表于 2016-5-25 11:21
小区宗地土地使用权是共有的，不占小区土地使用强度指标的地下车库，就是共有的，离开了土地使用权，根 ...

有人认为，如果允许开发商处分车位，其势必损害业主利益，故从维护业主利益的角度，应当将车位归属于全体业主。这更是无稽之谈。同为一个市场上的民事主体，业主的利益要保护，开发商的利益就可以损害吗？合法的利益，都应当得到保护。目前车位的矛盾突出，但这究竟是由于开发商有权处分而导致，还是供需不平衡所造成？一个500户的小区，只有100个车位，无论由谁分配，资源都是紧缺的。即使法律规定业主共有，业主如何合理分配，仍然是一个困难的问题。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。即使车位全部为业主共有，也不可能任人无偿使用。
作者: mzy    时间: 2016-5-25 12:09
本帖最后由 mzy 于 2016-5-25 13:20 编辑
~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 11:31
有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是 ...


停车位的基本地位就是附属于建筑物物和土地使用权的。基本逻辑就是，宗地不建建筑物，是不可能允许你只建这个停车场的；反之，这宗地只建大楼，不建停车场也是不能获批的。你的整个宗地的所有建筑物，都是依赖配建有这些停车位（当然还有其他很多），才获得开工建设许可证的，建完了，你说这停车位和建筑物无关，说得通吗？离开了这些大楼，你停车位连立足之地、立足之理由都找不到。
作者: mzy    时间: 2016-5-25 12:36
本帖最后由 mzy 于 2016-5-25 12:39 编辑

呵呵，打比方都把自己房地产开发中的违法行为打出来了。IC卡电话，全小区的通讯线路安装，是开发商必须配建的成本，配建了线路，不是固定配建给某个通讯公司的，小区里安什么通讯公司的电话，由业主们决定，轮不到你开发商转嫁自己的成本，逼着业主们接受你转嫁对象的服务，这也是违法的。某个通讯公司愿意替你开发商掏钱尽配建义务，那么你就得接受线路归业主，线路也得给其他通讯公司使用的结果，至于电话机的归属，你得与业主约定，不是与开发商约定。
作者: 康和新城客服部    时间: 2016-5-25 12:38
本帖最后由 康和新城客服部 于 2016-5-25 12:40 编辑
mzy 发表于 2016-5-25 12:09
停车位的基本地位就是附属于建筑物物和土地使用权的。基本逻辑就是，宗地不建建筑物，是不可能允许你只 ...


这逻辑简直。。。。。，我觉得核心是你对这个法律条款没有理解明白！所谓司法解释的问题！

       你还是找几个法律专家咨询吧

       照着你这个逻辑，买了房子，下边的车库车位归你了，储藏室也归你了，商业网点也归你了，社区的绿化景观全是你的！搞了半天全国都在违规！


作者: mzy    时间: 2016-5-25 12:42
本帖最后由 mzy 于 2016-5-25 13:31 编辑
康和新城客服部 发表于 2016-5-25 12:38
这逻辑简直。。。。。，我觉得核心是你对这个法律条款没有理解明白！所谓司法解释的问题！

    ...


什么都不归我，是归业主共有，什么都不归我，但什么都有我的份儿。说给你的一正一反的逻辑，告诉你的问题就是，你的停车位（不只停车位，宗地项目的一切）是打着给全体房子建的名义建的。你自己一点独立存在的权利都没有。而且建是对着一宗地建的，不是对着一户一户房子建的，1:1仅仅是一个标准（1:1不好说，想想1:0.7和1:1.2就明白了，对不到户上的）。

商业网点与停车位没有一点可比性，商业网点是与住宅建筑一样的占用宗地容积率指标的建筑。利用居住用地建的网点是可以公摊的，而且最正规的处理方式就是公摊到住宅房产证里去，实现房、地的统一。让开发商把用居住用地建的商业网点单独出售，是与土地使用权的用地性质相违背的，是有很多弊端的。

绿地当然是业主共有的，城镇公共绿地占，没有问题，我们争取的本就是公共权利。私人专属，物权法说的“明示属于个人的”，你得依法明示，依法明示靠的是产权证，不是口头喊的。所以，不只是地下车位，一楼小院你们都是违法出售的，证据呢，没产权证就是证据。圈小院，低容积率的别墅用地，有单独的小院，但会有专门的小院范围的专用土地使用权证书。我们的小区是高容积率的普通住宅用地，喊得这么响，给一楼小院要个专属土地证呗，就堵住我们的嘴了，你也不违法了，一楼业主持有也腰杆很挺了。问题是，你拿得着吗？

地下储藏室，居住区规范和法规没规定你必须建，你可以不建，但建了就要遵守房地产管理法的交易法规。也是不能单独出售的，只能作为改善宗地项目品质的附属存在。

而停车位、绿地、路面、水电暖通讯.........是居住区设计规范和规划法规规定必须建的，就更得遵守法律规定了，随着房地产的转移而转移了。

正如你所说，不只你说的车位、地下室、绿化景观，整个项目的哪怕一粒沙子一棵草，也是要随着房子和土地使用权的转移而转为全体业主共有了。不能拿出来单独出售。
作者: mzy    时间: 2016-5-25 13:38
本帖最后由 mzy 于 2016-5-25 13:39 编辑

地下车库不是没有产权证，怎么可能有这种没有证的物业呢？它有证，它的证，就是全体业主手里的房产证和土地证。小区一宗地，就这么多证。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 14:10
mzy 发表于 2016-5-25 12:36
呵呵，打比方都把自己房地产开发中的违法行为打出来了。IC卡电话，全小区的通讯线路安装，是开发商必须配建 ...

车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴。用法律语言表述，属于建筑物（独立车库、地下车库、架空层车位）、构筑物或者附属设施（露天停车位）。不动产的原始产权，产生于制造。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，权利人是建造人。物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位（开发商）作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外：
      一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。
      二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料，表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权自然转移到受让人手中。
      除了这两种情况外，车位的所有权都是建设单位的，认为它属于全体业主或者政府有权支配，都没有法律或者合同的依据。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 14:16
mzy 发表于 2016-5-25 12:36
呵呵，打比方都把自己房地产开发中的违法行为打出来了。IC卡电话，全小区的通讯线路安装，是开发商必须配建 ...

开发商哪个地方违法了？还是那句话，违法您可以报警、您可以起诉。违法是您一句话空口白牙的吗？您搬出一大堆逻辑不通的所谓条文，就可以把属于自己的东西说成是自己的东西？有法律条文，还有司法解释，否则按照您的理论，我们每个人看看法律条文都可以当律师。其实在这上面跟你辩论的每一个人都希望您说的是真的，比如说我吧，首先我也是一个消费者，您所说的权利我也想拥有，毕竟您描绘得太美好。可是事实真的不是您想得这样子。。。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 14:18
mzy 发表于 2016-5-25 12:09
停车位的基本地位就是附属于建筑物物和土地使用权的。基本逻辑就是，宗地不建建筑物，是不可能允许你只 ...

还有，我发的这篇文章您根本就没有认真看，看完后对照一下自己的观点，自己走入了哪些误区？您完全沉浸在自己的世界里了。。。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 14:21
mzy 发表于 2016-5-25 13:38
地下车库不是没有产权证，怎么可能有这种没有证的物业呢？它有证，它的证，就是全体业主手里的房产证和土地 ...

还有，全国人民都是傻子，就您一个明白人，我们全都是傻子，自己的东西被别人强行拿走不知道要，您是这个意思是不？
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 14:29
mzy 发表于 2016-5-25 13:38
地下车库不是没有产权证，怎么可能有这种没有证的物业呢？它有证，它的证，就是全体业主手里的房产证和土地 ...

您实在不想问律师，或者不方便问律师，您问百度吧，百度上很多这种回答，也有很多专业律师的回答。不要沉浸在自己的世界里了，我看您在论坛里要这个地下车库已经很多年了，您总觉的是您的东西被别人霸占去了，总觉得受到了欺负，这样不利于您的心情啊。。。
作者: mzy    时间: 2016-5-25 14:55
本帖最后由 mzy 于 2016-5-25 15:00 编辑
~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 14:16
开发商哪个地方违法了？还是那句话，违法您可以报警、您可以起诉。违法是您一句话空口白牙的吗？您搬出一 ...


无你把你们该承担的通讯配套设施，违法转嫁给某个通讯公司就是违法行为，通讯配套是要随着房地产转移而转移的，花钱的那个通讯公司不主张自己的权利，那属于他自觉为开发商承担的。但如果如你打比方的说法，通讯公司来主张通讯配套的权利，你开发商就是违法的。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 15:10
mzy 发表于 2016-5-25 14:55
无你把你们该承担的通讯配套设施，违法转嫁给某个通讯公司就是违法行为，通讯配套是要随着房地产转移而 ...

哪个告诉你是“无证”“买卖”的？！属于开发商的地下车位每一个都是在依法依规的情况下进行了使用权的合法转让，您可以咨询相关政府部门开发商的行为是否违法，违法这个大帽子不是您可以随便给戴的。。。
作者: mzy    时间: 2016-5-25 15:14
本帖最后由 mzy 于 2016-5-25 15:16 编辑

口口声声容积率规定是行政法规。那就给你个不是行政法规的规定。

《**城乡规划法》第三十八条　在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

再加上部位规章，建设部《建设用地容积率管理办法》第七条　国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。

这两个法律合在一起，就不是部门规章了吧？其实还有烟台市城市规划管理若干规定，不过正如你所说，地方行政法规，效力弱一些，但由于都与其上位法《城乡规划法》不冲突，其实就是规划法的细化。怎么会是没有用的法规呢？

值得注意的是，建设用地的容积率指标是开发商购买宗地土地使用权之前的控制性详规确定的，是出让合同的组成部分。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 15:17
mzy 发表于 2016-5-25 15:14
口口声声容积率规定是行政法规。那就给你个不是行政法规的规定。

《**城乡规划法》第三十八条　在城市、 ...

您一直在强调土地使用权的问题。您认为，小区住宅出售后，车库所有权也随着土地使用权的转移而转由全体业主共有。据了解，因为目前业主的分户土地证登记的土地使用权面积仅为按房屋建筑面积比例分摊的住宅楼基座的占地面积。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 15:21
mzy 发表于 2016-5-25 15:14
口口声声容积率规定是行政法规。那就给你个不是行政法规的规定。

《**城乡规划法》第三十八条　在城市、 ...

首先，地下车库并不属于建筑物的公共部位或附属设施。所谓建筑物的公共部位，是指建筑物特定区间和部位在使用功能上是为公共服务的。比如公共通道、电梯、供水管网、绿地花园等，在使用上不具有排他性。而地下车库每一个具体的停车位，最终是由特定的单位或个人使用，其使用性质具有排他性。地下车库也不属于建筑物的附属设施，因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。


　　其次，地下车库的建设是对城市地下空间资源的开发利用。城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。地下车库对地下空间资源的利用与地表以上建筑物对地上空间资源的利用一样，都具有建筑面积和使用面积。在权利的形态上，具有了所有权的全部特征。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”


　　再次，建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 15:22
mzy 发表于 2016-5-25 15:14
口口声声容积率规定是行政法规。那就给你个不是行政法规的规定。

《**城乡规划法》第三十八条　在城市、 ...

《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”

作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 15:23
mzy 发表于 2016-5-25 15:14
口口声声容积率规定是行政法规。那就给你个不是行政法规的规定。

《**城乡规划法》第三十八条　在城市、 ...

建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。
作者: mzy    时间: 2016-5-25 15:25
~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:17
您一直在强调土地使用权的问题。您认为，小区住宅出售后，车库所有权也随着土地使用权的转移而转由全体业 ...


呵呵，再给你个土地法方面的法规，《土地登记管理办法》第五条　土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

土地登记的基本单元就是“宗地”，谁给了你单独登记楼座的权利，恶意分拆，正是你们浑水摸鱼获利的行为。全体业主凭借手中全部容积率指标内的全部建筑面积，共有小区宗地土地使用权，无论是楼座还是绿地还是混凝土路面还是挖了个水塘子，都是业主共有的。没有楼座、绿地、水塘之分。宗地是基本单元，恶意分拆是违法行为。

作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 15:28
mzy 发表于 2016-5-25 15:25
呵呵，再给你个土地法方面的法规，《土地登记管理办法》第五条　土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土 ...

建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。
作者: mzy    时间: 2016-5-25 15:29
本帖最后由 mzy 于 2016-5-25 15:35 编辑
~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:22
《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或 ...


你把它纳入容积率指标，才能适用这个条款，容积率是你拿地之前确定了的，法律也不禁止地下建筑纳入容积率面积，是你们自己选择了不纳入容积率指标。

针对你的一句话“因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。”，你离开了土地使用权，你看你有没有独立的使用功能？，还是那句话，土地是共有的，土地使用权也是投资，当你出售土地使用权时，你自己就不是地下车库的唯一投资者了。（建设单位是指投资方，都是搞建设的，这个没有异议吧？，否则权利该属于建筑公司不属于开发商，更转不到业主身上了）。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 15:41
mzy 发表于 2016-5-25 15:29
你把它纳入容积率指标，才能适用这个条款，容积率是你拿地之前确定了的，法律也不禁止地下建筑纳入容积 ...

给您转发一篇专业律师的文章好好看看吧，你不要自以为是了，你不会比律师更专业的！

作者：  蒋  登  科       律师


　　湖南云天律师事务所         高级合伙人


　　长沙市房屋产权监理处        法律顾问


　　长沙市房地产交易管理所      法律顾问


　　长沙房产（集团）有限公司    首席律师


作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 15:43
本帖最后由 ~美丽心情~ 于 2016-5-25 15:54 编辑
mzy 发表于 2016-5-25 15:29
你把它纳入容积率指标，才能适用这个条款，容积率是你拿地之前确定了的，法律也不禁止地下建筑纳入容积 ...


                                          商品房住宅小区地下车库权利归属的
         商品房住宅小区地下车库权利归属的争议,随着《物权法》（草案）的公布,有愈演愈烈之势。各利益主体及学者、专家各执一词,分别代表着不同的利益诉求、观点和主张。商品房住宅小区地下车库权利归属引发争议的原因,在于对地下车库权属的理解差异,以及对相关规范性文件的不同解读所致。因此,我们很有必要依据法律规范对其进行理性的辩析。

    　　一、商品房住宅小区地下车库产权的法律属性


　　首先，地下车库并不属于建筑物的公共部位或附属设施。所谓建筑物的公共部位，是指建筑物特定区间和部位在使用功能上是为公共服务的。比如公共通道、电梯、供水管网、绿地花园等，在使用上不具有排他性。而地下车库每一个具体的停车位，最终是由特定的单位或个人使用，其使用性质具有排他性。地下车库也不属于建筑物的附属设施，因为他本身就是有独立使用功能的建筑物或构筑物。从严格意义上来说，地下车库是为住宅小区服务的配套设施。


　　其次，地下车库的建设是对城市地下空间资源的开发利用。城市地下空间，是指城市规划区内地表以下的空间。地下车库对地下空间资源的利用与地表以上建筑物对地上空间资源的利用一样，都具有建筑面积和使用面积。在权利的形态上，具有了所有权的全部特征。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“国家允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”


　　再次，建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所指的建筑物所有权与土地使用权同时转让的规定，仅指地上建筑物，未包括地下建筑物。只有在房屋权属登记面积包括地下工程面积的情况下，建筑物的转让才能包括地表下建筑物的所有权。


　　二、地下车库产权归属的判断标准


　　地下车库产权的法律属性就是地下建筑物的所有权。根据我国民法理论，所有权的取得方式包括原始取得和继受取得。建筑物开发投资人的所有权是通过建设开发活动取得的，属于原始取得。购房户及小区业主取得地下车库的所有权，只能通过转让的方式从建设开发投资人的手中取得，属于继受取得。产权的取得，必须遵循“谁投资谁拥有产权”的原则。开发商取得所有权支付了项目建设的投资成本，业主取得所有权也必须支付一定的取得对价。因此，地下车库产权归属的判断标准，就在于权属的形成或取得能否与关系人产生必然的所有权关系。


　　对于商品房住宅小区地下车库产权归属的认识，学者、专家存在多种不同的解读。一是合同确定论。地下车库的产权由开发商与置业者在房地产转让合同中直接约定其产权归属。二是推定归属论。当地下车库归属没有约定或约定不明确时，推定地下车库的归属。三是销售成本收益归属论。当车库的建设成本及利润计入住宅建设成本时，车库权属归全体业主。四是登记凭证确权论。车库权属以房屋所有权权属登记为准。笔者认为这四种观点虽有一定的合理性，但都不能完整解决所有各种不同形式的地下车库的权属问题。只有弄清利害关系人所有权的取得的形成要素，才能真正从法律上彻底解决地下车库的权利归属问题。


　　三、商品房住宅小区地下车库的形式和房地产权属


　　《物权法》（草案）第七十六条第二款规定:会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。从该条款的表述可以看出,车库的权属是指所有权的归属。而商品房住宅小区停车位的形式存在差异性,其产权归属的含义也存在差异。目前商品房住宅小区地下车库存在四种形式,一是商品房住宅小区内建设的有独立房屋权属并已登记的经营性地下车库;二是商品房住宅小区内用于民防工程的地下车库;三是住宅小区内开发商自留又没有列入公摊面积并用于项目配套的地下车库；四是已列入公摊面积的地下车库。这四种不同形式的地下车库，在所有权归属上也存在不同的权利状态。


　　１、商品房住宅小区内建设的有独立房屋权属并已登记的经营性地下车库。这种形式的地下车库在建设规划立项时，就已经将地下车库的建筑面积计入房屋产权的总面积中，地下车库已成为用于销售的有独立所有权的商品。其权属状态在未销售时车库权属归开发商所有，销售转让后车库权属归购买者所有，权属在登记时发生转移。


　　２、商品房住宅小区内用于民防工程的地下车库。这种形式的车库，只是在实际使用时将其作为车库。《**人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条规定，“民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。”从国家法律和地方性法规的规定中可以看出，民防工程的所有权归开发商所有。但需要指出的是，开发商只有民防工程的所有权，而没有地下车库的所有权；开发商只能在平时将民防工程作地下车库使用，获取收益。由于立法上的空白，民防工程的所有者虽然可以对民防工程设置抵押、行使他项权利、获取投资收益，但不得将所有权转移。因此，商品房住宅小区内建设的民防工程虽作地下车库使用，但所有权只能属开发商所有。


　　３、商品房住宅小区内开发商自留又没有列入公摊面积并用于项目配套的地下车库。这种形式的地下车库，由于其建筑面积并没有分摊给各购房单元，其所有权理应归属于开发商。有部分学者、专家认为，配套设施是商品房成本的构成部分，其所有权应属全体业主；开发商将已计入商品房建设成本的地下车库占归己有并行使所有权，有违诚实信用原则。笔者认为部分学者、专家的此类观点，在法律上是不能成立的。首先，成本法不能作为认定地下车库产权的依据。价格、收益和成本与所有权的转移并无关系。建筑物所有权的取得对开发商而言，属于原始取得，应受法律保护。各住宅单元的购房业主，在无对价的情况下取得地下车库的所有权，是有悖公平原则的。开发商销售商品房的定价属于市场定价，价格由供求关系所决定，与建设成本没有必然的联系。建设成本只对投资收益率、税赋水平产生影响。其次，由于存在建设工程招、投标及建设工程总承包等法定程序，开发商在现有会计制度框架内无法将地下车库的成本与其他建设成本相区分。


　　４、已列入公摊面积的地下车库。这种形式的地下车库，其建筑面积已计入各住宅单元的权属面积之中，等于开发商已将地下车库的所有权整体转让给全部购房单元的业主。全体业主对地下车库，享有共有的所有权。如果开发商占有该地下车库，开发商将构成对购房业主的侵权。


　　四、对开发商地下车库所有权的限制


　　商品房住宅小区地下车库从使用性能上来说，是住宅小区的配套设施，不是专门作为对外商业使用的物业。因此，当地下车库的所有权归属于开发商时，其所有权的行使应有一定的限制。如开发商没有将地下车库的所有权转让时，应确定小区购房业主有优先租赁权。


　　在现实生活中，由于个人财富的积累增多，社会车辆增加速度已远远大于道路、街巷的建设速度，停车难已成为政府急待解决的又一社会问题。只有依法明晰地下车库的产权归属，才能有效调动投资人建设地下车库的积极性，购房业主也才能够真正实现安居乐业。


　　作者：  蒋  登  科       律师


　　湖南云天律师事务所         高级合伙人


　　长沙市房屋产权监理处        法律顾问


　　长沙市房地产交易管理所      法律顾问


　　长沙房产（集团）有限公司    首席律师


作者: mzy    时间: 2016-5-25 15:43
~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:28
建筑物及土地使用权的转让不一定包含地表下建筑物所有权。《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出 ...


你地下建筑物如果是在小区宗地以外设置出入口，或许可以不包括，但，你的5个出入口，若干个采光井通风口都占用着小区的土地，全小区几乎所有的小区内道路、路灯，都在承担着5个出入口与市政道路之间的连接，你告诉我们地下建筑物不包括在小区土地使用权里，说瞎话吧？全小区的大部分绿化用地，因这个地下车库变成成本巨高的屋顶绿化，你说地下车库和土地使用权没关系？........
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 15:46
mzy 发表于 2016-5-25 15:29
你把它纳入容积率指标，才能适用这个条款，容积率是你拿地之前确定了的，法律也不禁止地下建筑纳入容积 ...

希望您能好好读一下专业律师关于这个问题的解读，如果看完您还是觉得您是对的，我只能说，您是火星上来的生物吧。。。我们除了跟您交白旗已无话可说
作者: mzy    时间: 2016-5-25 15:48
本帖最后由 mzy 于 2016-5-25 15:51 编辑
~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:43
商品房住宅小区地下车库权利归属的
    首先，地下车库并不 ...


现在的车位数量，是法定义务。把法定义务完成了，再在法定义务数量之外，不用土地使用强度多建停车位，还可以考虑是调动积极性。把义务直接当商品卖，本身从哪儿也说不过去啊，义务有个依附主体，把义务剥出去了的主体，就是个不合格的主体。

不！法定义务数量以外的车位也不能允许你随便建，那是宗地未来的发展空间，也是属于业主的。
作者: mzy    时间: 2016-5-25 15:52
本帖最后由 mzy 于 2016-5-25 15:54 编辑
~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:46
希望您能好好读一下专业律师关于这个问题的解读，如果看完您还是觉得您是对的，我只能说，您是火星上来的 ...


争的是所有权，不是租赁权，租不租，是业主大会的权利，不是开发商的权利。
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 15:57
mzy 发表于 2016-5-25 15:52
争的是所有权，不是租赁权，租不租，是业主大会的权利，不是开发商的权利。

发觉我纯粹在这里白费唾沫星子。。。您争取权利吧，争取来了到时候告诉我一声，我也跟着沾沾光。说实话，我也不想掏那钱，我一年的工资不吃不喝还买不起一个车位呢
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 15:59
mzy 发表于 2016-5-25 15:52
争的是所有权，不是租赁权，租不租，是业主大会的权利，不是开发商的权利。

哥呀，律师说的就是所有权啊，要不咱这好几天在这里掰掰什么呢？咱的主议题是什么呢？唾沫星子不值钱，咱这一字一字敲出来也需要体力啊
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-5-25 16:01
mzy 发表于 2016-5-25 15:48
现在的车位数量，是法定义务。把法定义务完成了，再在法定义务数量之外，不用土地使用强度多建停车位， ...

哥呀，咱买了人家的猪，没连猪圈一起买来好不好？（比喻不太雅观，就那个意思，没有恶意）
作者: mzy    时间: 2016-5-25 16:09
~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:59
哥呀，律师说的就是所有权啊，要不咱这好几天在这里掰掰什么呢？咱的主议题是什么呢？唾沫星子不值钱，咱 ...


你上什么火，我这么写，就代表我们能要回来吗？全国都这样，即使出现个别地方的小区被判给全体业主，也得不到有效执行，我不是在跟你上火，是在说法理，全国都这样，不代表不违法。基本就是资本与公权力结合侵害公众权利的典型。在我们国家是正常事。咱们之间探讨问题而已。

你们想过吗，如果卖二手房的时候，业主也像你们一样，只卖房子，不卖停车位，他岂不是在小区里只凭着一个啥证也没有的停车位，就在小区里当业主了？符合常理吗？
作者: mzy    时间: 2016-5-25 16:12
~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 16:01
哥呀，咱买了人家的猪，没连猪圈一起买来好不好？（比喻不太雅观，就那个意思，没有恶意）

买猪带不了猪圈，但买了猪圈，你不把猪一起卖掉，那这只猪只能移到别处养。就是我说的，你如果在小区宗地以外开出入口，或许还有点说法。
作者: mzy    时间: 2016-5-26 12:31
~美丽心情~ 发表于 2016-5-25 15:43
商品房住宅小区地下车库权利归属的
         商品房住宅 ...


本末倒置，说业主们地上建筑物的面积不包括地下车库面积，是本末倒置的行为，不是谁包括谁的问题，而是小区这一宗地内，具备合法登记资格的建筑物面积，就只有地上建筑物这些面积，不占容积率指标的地下建筑物根本不具备合法登记的资格。——这才是地下车库没有双证的本质——是它没权利登记的问题，不是它不需要登记的问题。

业主也不是凭地上的建筑物来主张地下车库的权利的，而是凭全体业主共有的全小区宗地的土地使用权来主张不占小区合法土地使用强度指标的地下车库的权利的。业主们主张的是全体业主对地下车库的共有权。

楼面价，房地产行业，人所共知的，时刻在应用的一个词“楼面价”，很准确的反映了一宗地的土地使用权状况，楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。是购买了地面建筑的全体业主分摊了整个宗地的土地价格，没有地下车库的份儿，而地下车库并不是不使用土地的，康和新城内5个车库出入口，全小区的道路路灯都在为车库服务，全小区的绿地因地下车库变成了成本巨大的屋顶绿化，用的都是小区的土地。

地下车库所用的土地，是全小区业主花钱购买了的共有的小区宗地的土地使用权，土地价格也是地下车库的投资。全小区所有的业主都是地下车库的投资者、共有人。
作者: Nederland    时间: 2016-5-26 20:35
本帖最后由 Nederland 于 2016-5-26 21:26 编辑

地下要体现出“差异性”，这是解决问题的关键。地上管理的好，地下只能更好，这是人之常情。我是无车业主，我下去看了一下，垃圾到处都是，监控也没有配备到位，平心而论这样能买账么？本身地上这个“名额”就存在打唧唧的情况，毕竟地上权益属于“全体”业主所有的是吧。这下还让他们去停个“贵”的，关键下去还看到那个“怂”样，谁都不是“傻缺”是吧？不说地下管理啥样，邻居在走廊放了俩星期的纸贝没被收拾，可不可以说这两个星期没有打扫卫生？这种服务水平，又让业主联想到了什么？问题的出现不是单一性的，服务水平的联动性影响很大！
作者: mzy    时间: 2016-5-28 13:01
本帖最后由 mzy 于 2016-5-28 13:03 编辑

管理问题是下一步的问题，第一步要解决的是地下车库的所有权问题。车库所有权与小区土地所有权分裂，才是问题的关键。管理问题只会导致，地上40，地下50、60，根本是无关紧要的。不正常的是，同一宗地，地上40，地下150的问题，凭空多出来一道租金的问题，土地使用权白用的问题。
作者: 小的烧锅炉    时间: 2016-6-7 17:48
几天没来论坛，又出来一只狗？是不是跟那个谁一样也是婊子？我就问问，你们咋不去人民大会堂开听证会呢？不是代表不让进？进去的人想必要收手机吧？呵呵，开这不公开的听证会有个毛线用
作者: 康和人    时间: 2016-6-8 16:40
本帖最后由 康和人 于 2016-6-14 13:55 编辑


作者: mzy    时间: 2016-6-11 22:38
本帖最后由 mzy 于 2016-6-12 08:02 编辑
康和人 发表于 2016-6-8 16:40
很敬佩楼主的认真和专业，能看出来楼主对相关法律进行了认真的研究，很多观点也很有道理，我也谈点个人观点 ...


专门针对你的观点谈一谈，

一、
物权法对车位的归属规定并不存在不完善的地方，而是被不法开发商、不良执法者、不良律师恶意说成不完善的。从城乡规划法、房地产管理法、土地管理法、物权法、…..相关法律是一套完整的法律体系，相辅相成，没有矛盾。停车位，公共属性这么强的资源，竟然能被资本恶意解释成私有资源，也真是奇葩了。所以我不同意你说的所谓符合常理。停车位私有，恰恰是最不符合常理的做法。因为，没有汽车是停在停车位里展览的，它是流动性极强的。每一宗地建设项目配建的停车位都私有化，那结果就是全城市所有的车，都别出门了，一出门就都没有合法规划的停车位停车，所有车都依靠大道、小路边停车，这算什么符合常理？中国老百姓就活该走个路，连个直路都走不了，就活该在车群里左右穿梭才能走路？

我们国家的法律规定，总的是房屋权与土地权权利主体一致的。你把所有相关法律都仔细读一遍，不是一条两条，是全部，体现的都是房、地权利主体一致的原则。不知你们是通过怎样的途径拐了多少个弯，为何能够、为何要解释出个“一宗土地两宗物业”的结果出来。开发商普遍引用的物权法第七十四条里的第二句话“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”，很明显与所有法律相协调相辅相成的适用对象就是有产权证的车位才能出售、才能附赠，很完善，也不矛盾。偏偏开发商和执法者们甚至司法部门，一定要拿着没有产权证的车位来硬往74条这句话上凑，要使这样解释的通，需要把规划法、房地产管理法、土地法、物权法第十二章全部否定，才能把土地使用权与建筑物权利分离，才能给地下车库制造特权由开发商单独持有，才能造就这种畸形的“一宗土地，两宗物业”。建管部门也不说话，司法部门昧着良心，拐着180个弯来解释开发商可以不用产权证持有地下车库，问题是，作为附属设施、公用设施可以不持证，单位、个人持有，也可以不持证吗？你们自己查，专门规定的，单位、个人持有，一定要凭证持有，规定也是很明确，没有任何歧义的。真是通天大路你不走，唯独选那独木桥。只维护资本的权利，不维护民众的权利。

在《物权法》里，关于房地产开发交易的规定，是由《物权法》＞第三编用益物权＞第十二章建设用地使用权＞第一百三十五条——第一百五十一条规定的，不是由物权法第七十四条规定的。第七十四条在物权法中的位置是《物权法》＞第二编所有权＞第六章业主的建筑物区分所有权＞第七十四条…………。整个第六大章从第七十条——第八十三条到都是约定业主权益的条款，不是规定房地产开发交易行为的法律条款。
第十二章建设用地使用权135-151条里明确规定了房地产开发要遵守城乡规划法、土地管理法的规定。与房地产管理法是完全一致的。
凭着专门规定房地产开发的《物权法》第十二章建设用地使用权和专业法律《房地产管理法》的规定不执行，硬拿着没有产权证的停车位去往规定业主权利的第六章业主的建筑物区分所有权的法律条文上去凑，本身就是不怀好意的表现。物权法不只有第74条要执行，还有物权法第十二章要执行，还有房地产管理法要执行。三者都满足，才合常理吧？三者都满足的，那就是双证齐全的车位。才能约定，才能出售、才能附赠。

二、
你地下车库不占用小区宗地，随便你怎么说容积率，但你实实在在占用着小区宗地，你怎能不遵守宗地容积率规定，你的车库里的车，不是在地下钻出小区宗地才露出地面来到城市的。全小区道路都在为这五个车库出入口忙活，完了，你说不受小区宗地容积率限制，可能吗？
规划车位多少，决定了一个小区的综合品质。但规划的车位不属于它的主体——住宅建筑，还不如不规划车位，规划了不属于业主的车位，反而恶化了宗地的居住环境，现实摆在那儿，不规划车位反而会给宗地留下发展空间。项目核算和测算时，你地下的混凝土壳，你能分开核算，大楼通顶的混凝土柱子呢？能分开吗？住宅大楼需要挖的基础坑，你能分开吗？小区绿化因地下车库变成造价巨高的屋顶绿化，成本核算你能分的开吗，算谁的？最主要的是，你占用的地面的宗地的土地使用权，你能分得开吗？你要卖钱，却不算土地成本，这算什么核算、测算啊？当把车库也算入摊分宗地土地成本时，你就会发现，分不开的。要知道，土地登记是以宗地为单位登记的，并不是盖楼的划其中某一块，盖车库的划某一块，修绿地的划一块，土地登记，宗地是基本单元，只要卖出一套房子，宗地土地使用权就变成共有的了，不是说把其中一小块卖给你了，大部分的开发商还留着，是整个宗地的土地使用权都共有了，没有比宗地再小的单位了。税务、国土部门如果在车库销售中，再收一遍税、费，说明政府部门在这个非法交易中也有侵犯民众权利的获利行为。本来都包含在有合法双证的房产交易里了，再卖一遍无证的，再收一遍税费，这就是我说的公权力与资本结合侵犯公众权利的行为。
规划车位属于业主共有，但并不仅限于业主使用，这才是城市规划的实际。你查规划法、查规划规范，规划批准文件里，车位只规划到宗地，不是规划到户的。相关法规也是这么规定的，是开发商违法加了一道出售环节，才被到户的。这是一道非法的环节，规划部门、住建部门应该站出来制止的，车位私有化的后果是很严重的，是城市承受不了的。车位配比，1:1的配比容易产生歧义，对那些配比1:0.7,1:1.2,1:1.5的说，很容易理解，1:0.7，是指100套房子按照1:0.7的比例配建70个车位，是100套房子共有70个车位，不是70套房子配建车位，另30套房子不配建车位。开发商违法把停车位私有化，谁给了开发商剥夺其他30套房子拥有0.7个停车位的权利啊？所以说，停车位配比里的小数点，很明白的证明了停车位是配建到宗地的，不是配建到户的。1:0.7也好，1:1也好，只是一个标准，用这个标准计算整个宗地项目需要配建多少个车位。全体业主，对所有的车位都享有共有权，所有车位都有你的权利，但任何一个车位，你都不享有专属权。这才是附属，这才是配建，以宗地为单位的。

三、
1、配建车位，当然是法定义务，你当然不需要无偿提供。你在宗地项目内的每一分钱的投入，都有权利收回，但我们说的是，你无权把他们脱离土地使用权来“单独出售”，争议的是这个，不是无偿还是有偿的问题；你在小区投入的每一分钱都可以也必须加在小区的主体——房价、地价里，你无权把任何一项单独剥离出去单独出售，剥离出去任何一项，小区的主体——房、地就不合格了。按照你的说法，小区栽的树，也是开发商投资，它也有权把这棵树卖给张家，那棵树卖给李家吗？路面也可以切割，一家卖一块吗？水管子一家卖一段吗？……..不能，总得有个标准，有个主体。主体就是合法容积率指标内的建筑面积，这些建筑和这个宗地的土地使用权是合二为一的。规划法、土地法、房地产管理法、物权法统一起来，就是这么个结论，不信你把每一部法律都读下来，就是这个结论。一宗地，一共就能登记那么多面积的房产证、土地证，所以附属的、不占容积率指标的地下车库才没有双证。并不是你说的他们不需要双证、想发证就可以发证的。不是他们没证，而是他们的证就是他们的主体——住宅建筑的双证。一宗土地、一宗建筑的证，涵盖了宗地范围内所有物体的权利，包含一草一木、一粒沙子。
当在住宅用地上，建停车位时，规划局领导、开发商都应该知道，只能是附属，不能是主体，当出现大规模专属停车位时，意味着这块住宅用地的用途里，加进了交通设施用地的用途，而建设用地分类里，用专门的语言排除了住宅用地里的道路停车场用地属于交通设施用地，住宅用地里道路停车场用地只能是附属。把停车场变成专属停车场，是改变土地用途的行为，是非法的。
城市拥堵异常，根源是公共车位的私有化造成的，附属车位变私有专属车位，是规划部门不作为、甚至反作为造成的。别的部门不明白有可能需要解释才明白，但规划部门是应该很明白的，车位是规划到宗地，不是规划到户的，车位配比中小数点的存在，就是证明，规划局领导不站出来说话，不代表这就是应该的。

2、《物权法》里“建筑区划内，规划用于停放的车位、车库应当首先满足业主的需要”，这句话，本来就是建立在不仅仅只是业主可以停车的基础上，是建立在来小区办事的外来车辆也可以停车基础上，产生停车矛盾时，才“首先”满足业主需求。车位全部私有化了，这个规定不就成了废话一句了吗。理解成首先“卖给”业主，本身就是恶意曲解。连证都没有，要卖给业主以外的人，可能吗？既然只能卖给业主，何来“首先满足”之说啊？……倒是要问住建局一句，如果多年后业主出售二手房的时候，也像开发商一样，只出售住宅房子，而不出售他当初与房子分开买入的停车位时，他在这宗地的小区里，单纯凭一个什么证也没有的车位，也算这个小区的业主之一吗？当很多业主二手房都这样出售时，这宗物业是个什么物业，这个小区会有多少业主？你们想过吗？附属的东西，随着主体走，法律规定很明确，没有任何歧义。请问政府部门、开发商们、律师们、法官们，你们拐了多少弯，怎么解释出个主、附可以分开走的结论来的？后患无穷啊！通直的大路，附属跟着主体走的大路，就是不走啊！硬要玩这弯弯绕，曲解法律，这就是我们国家的选择吗？

3、《物权法》关于地下土地使用权的设立的规定是136条，不是237条吧？
第一百三十六条　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。车库出入口、采光井、通风孔，无一不是用的地面的土地使用权，你怎么设立啊，你侵着地面土地使用权设立你的地下土地使用权啊？车库要来到政府投资的市政路上，用的都是小区的路、照明，你怎么设立你地下车库的地下土地使用权啊？国土局有过一个解释，搜这个吧，很明确，小区地下车库是用的地上土地使用权，不是地下土地使用权，国土资源部《关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》，既然确定是地上的，是不是要遵守地上土地的使用用途、使用强度规定啊。

4、产权证，是一宗地只能登记土地招拍挂出让之前就已经确定好了的面积的产权证，不是不予办理，是该办的都办了。再办的，就是非法产权证了。你以为地方政府就不办违法的事啊？替资本背书，违法的事做的太多了，况且在地下车位违法出售问题上，有些地方也在分一杯羹。烟台政府遵守法律，一宗土地不超办一平米的产权证那是在依法办事，是值得赞赏的，多办了也是有担责风险的，你以为他们不懂法吗。但默许开发商无证出售、无证持有的行为而不查处，又是令老百姓愤恨的。

5、再说一遍，物权法第七十四条在物权法中的位置。《物权法》＞第二编所有权＞第六章业主的建筑物区分所有权＞第七十四条…………。请开发商以业主身份，不，是以业主之一的身份，来与全体业主区分地下车库的所有权。而不是以凌驾于业主之上的身份非法占据着为所有业主规划的车位来与业主谈74条，不是以开发者身份来谈74条。开发商的开发者身份应依法（依规划法、土地法、物权法{第十二章建设用地使用权，而不是第六章业主的建筑物区分所有权）、房地产管理法…..}依法、完整的完成宗地的房地产开发，把开发完的所有的一切都依法全部交付给包括他自己在内的全体业主手里（他只是业主之一不是全部，当把有产权证的房子一套也不剩全卖完了时，他连之一也不是了）以后，再拿着包括74条在内的第六大章来理论。我们说的开发商的违法行为是，宗地开发者这个身份，把全小区的车位只交付到他自己这一个业主手里的行为，就这个行为是违法的，这时候还不到适用物权法74条的时候。这时候是物权法第十二章和房地产管理法对开发者进行约束规定的时候。

6、我把土地法、规划法、防空法、房地产管理法、物权法的一切与房地产、与地下车库有关的法律条文都几乎列了个遍，相关的法律规定是相辅相成的，是一个完整的、不矛盾的法律体系，心术正的话，一理解就通。是开发商心术不正，把他们恶意曲解成不完善的法律体系。导致的结果，就是地下车库与小区土地使用权的分离，成了一个脱离宗地用地性质控制、脱离宗地土地使用强度控制的特权项目。成了一个不随着土地使用权转移却又实际占用着小区土地的单独的侵权项目，侵全体业主共有的土地使用权。74条凌驾于一切法律之上吗？
国家法律规定是明确的，不是开发商说的“目前现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定”,现行法律规定很明确，不只是车位、车库，是一切，一粒沙子一棵草也要随着土地使用权的的转移而转移，你们为什么要说“没有明确规定”呢。

法律规定，字面意思理解有歧义很正常，要看整个的法律体系规定，整个法律体系就是房、地权利统一的。你一个“不完善”，就把“附属的”解释成“专属的”了，解释成截然相反的结果，还要那个“附属”规定干什么，法律是任由法官、律师们这么解释的吗？





作者: 康和人    时间: 2016-6-13 08:26
本帖最后由 康和人 于 2016-6-14 13:56 编辑


作者: ~美丽心情~    时间: 2016-6-13 09:32
本帖最后由 ~美丽心情~ 于 2016-6-13 09:46 编辑

您如果是康和新城的业主，其实在您签订的买卖合同中明确约定了这一条款，您可以好好看看您手里的买卖合同。如果这个问题真的有争议的话，还是应该以合同文本规定为主，毕竟合同条款是买卖双方签字同意的条款。@mzy
图中红线上面的条款。 (, 下载次数: 59)
作者: mzy    时间: 2016-6-13 14:20
本帖最后由 mzy 于 2016-6-13 16:05 编辑
康和人 发表于 2016-6-13 08:26
针对楼主观点做几点说明：
1、关于法律层面的探讨，争论再多也没有实质意义，因为谁对谁错你我无法下最 ...


1、借专业人士、借司法人士、借政府人士之口，曲解法律，是侵犯公众权利的常用手法，这些人，民众给他们的称呼叫“砖家”。我上文中最后一句话，说的很明白，也是最基本的常理，再怎么专业、再怎么高官，再怎么解读，也不能把“附属”解读成截然相反的“专属”的意思，不能把“性质”彻底给它改变了。小区这么大一宗建筑，啥也没附属着或者附属了很少车位，却在小区宗地内，建了这么大一宗“专属”车位。讲公平，你觉得对那一大宗住宅建筑公平吗？，你建那么大一宗住宅建筑竟然在建附属停车方面一点义务不承担？却在“住宅用地”里，“宗地容积率指标之外”建设这么大宗“专属”权利，于法、于理、于公平都是讲不通的。这一大宗住宅建筑是有附属停车位的，不管地上的还是地下的，都是它的附属。你们别规划报批、综合验收时，说他们是宗地附属的车位，卖房子时又说不是附属的，是开发商专属的，这不是偷换概念吗。

2、觉得法律不合常理，你们可以通过法律途径修改法律，不能在法律没修改之前，就用律师解释、高官解释、法院解释的名义来不遵守法律。中国停车难的现状，就是由于建管部门、司法部门、从业者们一齐不遵守法律的结果，侵犯的不只是某个小区全体业主的权利，而是侵犯的全中国全体民众的权利；一宗建设用地在城市中的投放，高楼大厦的存在，本就赋予一宗土地很多公共空间的义务要求。地下空间是为了改善一宗建设用地由于高容积率建设而导致的地上公共空间不足问题，而允许你不计容积率的，不是让你建和容积率建筑一样的可以出售的建筑的，换句话叫做，建公共空间允许你不算容积率，建私有专属空间也允许你不算容积率吗？以有车、没车不公平为由，作为出售车位的理由，典型的是为维护芝麻利益、侵西瓜权利。公共空间，不管有车的还是没车的，都对它们享有权利，但都不享有专属权，没有车，不等于停车场没有他的权利，它的权利自始至终都在，有车的，不等于它就可以对某个车位享有排它的专属权。讲公平，就得回归停车场的公共空间属性，讲公平，你凭什么把打着为我配建车位的名义建的停车位卖给别人啊？讲公平，卖、买都是侵权行为。其实根本就不应该存在这一争议，因为停车场，本来就是公共空间，是开发商们、不良律师、不良法官们把它变成私有专属空间的。在“住宅用地”，没有建“专属停车场”的权利，用地性质决定了的。附属停车位的私有化，把用地性质、用地强度、所有法律，一切都颠覆了。城市也被颠覆了个畸形的拥堵，一方面城市陷入不正常拥堵，一方面不管城市多么拥堵，庞大数量“专属停车位”在空闲着，即使这些车在城市中占用其他停车资源，即使城市再拥堵，它那个车位也不允许别人使用。——问题是，这个只许一个人用不许别人用的停车位还不占城市建设用地的容积率指标。

3、《物权法》第一百三十六条　建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。，你偏偏把最关键的一句给省略掉。地下设立土地使用权，你如果始终不钻出地面，没人管你；你钻出地面，国家另外给你划拨土地或你另行通过招拍挂购买土地使用权做出入口，也没人管你。从出入口到市政道路的连接，你出钱修路安路灯或者政府出钱修路安路灯，业主们也不管。现在是你地下车库出入口、到市政路都是占用业主们花钱购买了的地面土地使用权、附属小区道路、附属路灯设施，修公共设施业主们不计较使用，给你开发商私用也逼着业主们答应吗，业主们坚决不答应，政府答应了业主也不答应，因为小区宗地的土地使用权是转让给全体业主的。
说到采光井、出入口你说属于公共设施了，是谁的公共设施？你地下车库都在主张地下土地使用权了，你还拿着地面土地使用权建你地下的、不属于地面的公共设施？这不是偷梁换柱吗？国土部的答复、物权法、生活常理，都告诉我们，地下车库是小区的地下空间，定语是“小区的”，不是另设的地下空间，说什么地下土地使用权，那是强词夺理的行为。你再读读土地法，土地出让必须通过招拍挂出让或是政府划拨的方式来进行。不是口头就设立了地下土地使用权的。你所谓的地下土地使用权是划拨的，还是招拍挂取得的啊？
你说的有些地方开始收地下土地出让金，这是地方政府公权力分羹侵犯公众权利的例子，是地方政府侵犯公众权利的例子，不是其他开发商也以此侵权的依据。你不觉得，收的出让金得交给那个地面小区的全体业主吗？
再者，另设的土地使用权建的停车位，你就是建几十万个，和小区这一宗地有什么关系？小区宗地的附属、配建设施因为另一宗地有停车位，就减免得了吗？我们要的是小区这宗土地依法、依规范应该配建的停车位。不是要其他土地使用权上建的停车位。
依你说的地下土地使用权说法，地下建筑与地下土地使用权（假如有的话）是一宗物业，小区土地使用权和小区建筑（还有很多附属）是一宗物业，，那是两宗土地两宗物业。我们小区的问题，不是两宗土地两宗物业的问题，而是一宗土地两宗物业的问题。没有地下土地使用权，请地下车库乖乖以附属身份来遵守它所占小区宗地的法律规定。

4、容积率是控制土地开发强度的，不管地上还是地下，都是控制的，不管是车还是人，都不是跑到几十公里外的建成区以外才来到地面的，都是控制的。政府放宽的是地下建筑是否计入容积率，不是不在意地下开发强度，地下也盖几十层大楼，这块地地上啥也不用盖了，给地下当出入口都不够。这方面的规定，政府不强制地下建筑计入容积率，是指允许开发商把地下建筑面积不计入容积率，但同样也允许开发商把地下面积计入容积率，容积率是开发商拿地之前确定了的，计入、不计入，是开发商自己选择的，不是政府逼你的，你既然选择了不计入，就请不要在土地使用权以外主张它的单独权利。你不能既选择不计入容积率，却又拿它来主张和容积率建筑一样的权利啊，你想鱼与熊掌兼得吗？业主们不答应啊。就是前面所说的，也可以理解为换个说法，你为小区建公共空间、为小区建附属设施允许你不计入容积率，你建你自己专属的，也允许你不计入容积率吗？建公共空间建附属设施是为改善小区公共空间的，你把它变成专属的，这不是恶化小区公共空间吗？本就不宽裕小区的地面空间，腾出大片土地为地下车库建出入口建通风井、采光井，几乎全小区的道路都在为这五个车库出入口服务、为这地下车库的消防服务，结果你说建的不是附属于小区的车位，是开发商专属的，可能吗？政府答应，业主们也坚决不答应。
你列举了几个法律，我都读了，不管什么法律，都规定了土地使用权与房屋是权利一体的规定，而不是权利分离的规定，你现在占用的就是小区的地面土地使用权，而且不占容积率指标、建的也是以小区住宅建筑附属名义建的停车场，它的唯一合法身份就是“附属”，它没有独立的权利。

5、确实是，听证会讨论这个问题意义不大，办事处、还是居委会的，有时间组织听证会，不如组织小区赶紧成立业主大会，由业主大会与开发商打官司来争取小区停车场的权利。把停车场从小区剥离出去的小区物业是一个不合格、不完整的物业，业主们一定要与开发商打这个官司。


6、针对美丽心情的列举的一个合同条款说几句，表面看，是合同约的卖房子不包含地下车库，实际上是开发商偷换概念的恶意行为

☆☆☆  地下车库、商业用房通道等公共设施，未计入买方所购商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积，系由卖方投资建设且未计入房屋销售成本，其所有权及其他权益均属于卖方。....................................呵呵，小区的每一分钱的物体，都是开发商投入建设的，你都可以合同约定留给自己吗？

1）        地下车库、商业用房通道等公共设施，未计入……..。既然是小区的，小区的公共设施，有权“未计入”吗？不计入的话，那个合同卖掉的，卖出去的小区是合格的吗，参入规划审批、参入综合验收的规划局回答这个问题，参入审核售房合同的住建局回答这个问题。如果除了这些“未计入”的，小区内还有很多车位，足够法规规定的数量，或者可以答应，是不是？不，也不能答应，未来的发展空间也是属于全体业主的。
2）        地下车库、商业用房通道等公共设施，未计入买方所购商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积这句话，***未计入###，前后两个概念分别用*和#代替，###买方所购商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积，来说一下，分摊的，能够分摊的，是和我们买的房子的套内面积一样的、容积率指标内的、双证齐全的建筑面积。开发商，你拿着不占容积率指标的、无证的、性质绝然不同的***地下车库、商业用房通道，来说“未计入”分摊面积，又是一个偷换概念。是因为它未计入容积率指标，而没有分摊资格，不是因它“未计入”，就该享有单独的权利。所以，合同中的这个条款，要想有效，就必须***和###是一致的。那就是地下车库、商业用房通道等公共设施，如果是像物业管理房、门卫房等一样计入了容积率，而又没分摊给业主的，那么这个合同才是成立的，你开发商才能留得住。你拿着不占容积率指标的无证的附属公共设施，往这个合同条款上凑，这不是拿着“***”来和“###”耍赖吗，这不是颠倒因果关系吗？所以不占容积率指标的任何物体，和这个合同条款无关，依法，是开发商想留也留不住的。

所以，这个合同条款，一个问题是内容是否合法的问题，违反规划法、房产法、物权法，导致房、地权利分离，导致业主们手中的房产不合格了；一个问题是地下车库是指什么样的地下车库的问题——通过###你就知道，***是和###一样的容积率内的有双证的地下车库。


7、这个国家，思考问题、立法、执法的出发点出问题了。100平米的房产证，就是小于等于100平米的私有专属空间权利，不管这个出售者，还是购买者，哪儿来的权利，在100平米以外索取、占有其他空间作为自己的私有专属空间？任何一条法律，都没规定这个权利。遗憾的是，不论出售者，还是购买者，还是律师，还是法官，总是在转着弯儿、绞尽脑计想着为占100平米以外多占一块专属于自己的空间寻找理由。购买者有权占有吗，出售者有权占有了再出售吗？规划局有权给100平米再给它一块吗？住建局有这个权吗？政府有这个权吗？100平米以外的专属空间，是一种特权，是非法特权，侵犯的就是公众权利。按照城市规划，我们的城市不是这么拥堵的，按照城市规划，我们的城市、我们的公众不应该只有这么一点公共空间的，大量依法应属于公众的公共空间（不只停车场空间）被非法转变成私有专属空间（或少数人的公共空间），才使城市这么拥堵的。非法侵占公共空间的最严重的一个是开发商，一个是地方政府（严格说地方政府各部门）。

8、所以，要抗争！依法抗争！


(, 下载次数: 64)



作者: ~美丽心情~    时间: 2016-6-13 16:07
本帖最后由 ~美丽心情~ 于 2016-6-13 16:26 编辑
mzy 发表于 2016-6-13 14:20
1、借专业人士、借司法人士、借政府人士之口，曲解法律，是侵犯公众权利的常用手法，这些人，民众给他 ...


除了对你这个表情，俺还能干点什么呢？这世上最遥远的距离，不是你在我面前我不认识你，而是你在说你的我在说我的。
我只回应标注在合同上的字，我想问问您，既然您不同意，为什么要在合同上签字呢？签字代表您认可这条合同中的所有条款不是吗？在您心目当中签完字的合同您都可以排除了，那您认为什么样的东西才是符合法律规定的？法律难道就是你说你的我说我的？如您所说，法律在每个人心中如果都有一样的解读，那我们为什么还要出现合同这个东西？有什么争议直接找法律就是了！
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-6-13 16:33
本帖最后由 ~美丽心情~ 于 2016-6-13 16:44 编辑
mzy 发表于 2016-6-13 14:20
1、借专业人士、借司法人士、借政府人士之口，曲解法律，是侵犯公众权利的常用手法，这些人，民众给他 ...


不要说业主们不答应，是您不答应好不好？不对，也不是您不答应，是您原先答应，现在在帖子里不答应了。咱先别提这法那法的，咱先有点契约精神再谈法律行不。。。您让业主们跟开发商打官司，我觉得您这个建议挺好的。
作者: mzy    时间: 2016-6-13 16:58
本帖最后由 mzy 于 2016-6-13 17:06 编辑
~美丽心情~ 发表于 2016-6-13 16:33
不要说业主们不答应，是您不答应好不好？不对，也不是您不答应，是您原先答应，现在在帖子里不答应了。 ...


契约里的内容，合同里的条款，不能是和法律规定相冲突的内容。你拿着有分摊资格的建筑面积来和我们兑现这个合同约定，我们遵守；你拿着没有分摊资格的建筑面积来和我们兑现这合同，我们不答应，兑不上号啊！
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-6-13 17:12
本帖最后由 ~美丽心情~ 于 2016-6-13 17:13 编辑
mzy 发表于 2016-6-13 16:58
契约里的内容，合同里的条款，不能是和法律规定相冲突的内容。你拿着有分摊资格的建筑面积来和我们兑现 ...


问题的关键是，您签字认可的这份房产买卖合同并没有和法律规定相冲突！是在房管局备案的合同啊！
作者: ~美丽心情~    时间: 2016-6-13 17:18
本帖最后由 ~美丽心情~ 于 2016-6-13 17:23 编辑
mzy 发表于 2016-6-13 16:58
契约里的内容，合同里的条款，不能是和法律规定相冲突的内容。你拿着有分摊资格的建筑面积来和我们兑现 ...


您也承认这个面积是业主没有分摊的，也承认地下车库的成本是开发商独立投资建设的，但却非说因为在小区的地下就得是小区业主的。其实换位想一想，业主的合法利益需要保护，开发商的合法利益就得受侵害吗？所以支持您的这个观点，即无论我们是个人还是团体，如果我们觉得自己的合法权益受到侵害，还是支持走法律渠道来保护自己的合法权益不受侵害！
作者: mzy    时间: 2016-6-28 10:32
本帖最后由 mzy 于 2016-6-28 10:43 编辑
~美丽心情~ 发表于 2016-6-13 17:18
您也承认这个面积是业主没有分摊的，也承认地下车库的成本是开发商独立投资建设的，但却非说因为在小区 ...


不是“没分摊”，是它没有“分摊资格”，地下车库不是开发商独立投资建设的，而是开发商为投资住宅楼产生的法定配套义务，开发商的投资对象是住宅楼，不是地下车库，它也没有权利单独投资地下车库。投资住宅楼，也不是只建大楼就行了的，需要为住宅楼建很多附属设施、承担很多配套义务，道路、停车位、绿化、水电暖......很多很多，停车位只是其中之一，这些都是建设住宅楼必须包含的建设成本，而不是算作单独另立项目投资的。所以，停车位是开发商投资住宅楼产生的法定附属义务，不是开发商单独投资的，他也没有权利单独投资停车库。从成本上，它实实在在占用了被业主分摊了费用的小区宗地土地使用权，地下车库的建设成本，不只包含地下的那个混凝土壳子，还包括小区的土地使用权。所以，从身份上，它是附属于住宅楼的，是因投资住宅楼产生的法定义务；从投资角度说，它是全体业主投资建的，开发商在地下车库投入的钢筋混凝土钱，是他应该担负的义务，而分摊了小区土地使用权的成本的全体业主，这才是地下车库最大的投资成本，购买了小区土地使用权和主体住宅楼的全体业主，才是地下车库的投资者，而不是把小区土地使用权和主体住宅楼都卖掉了的开发商继续赖在小区当“投资者”。
作者: 小业主    时间: 2016-7-6 16:05
理性美丽心情是开发商售楼经姓徐，业主们没必要和她讲道理



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