论烟台的房市和需求之三（经济篇）
[font=宋体]前面[/font][font=Times New Roman]2[/font][font=宋体]篇，请单击：[/font][url=http://www.ytbbs.com/viewthread.php?tid=786485&extra=&page=1][font=Times New Roman][color=#800080]http://www.ytbbs.com/viewthread.php?tid=786485&extra=&page=1[/color][/font][/url][font=Times New Roman] [/font][url=http://www.ytbbs.com/thread-787732-1-1.html][font=Times New Roman][color=#800080]http://www.ytbbs.com/thread-787732-1-1.html[/color][/font][/url]
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[font=宋体]有的人说股市是经济的晴雨表，当中国的股市能反应中国的经济吗？[/font][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]有的人说不能，中国的经济每年都在发展，而股市前几年都在熊市。也有的人说能，因为中国的经济本来就是泡沫比较多，虚假的成分比较多，股市就是中国经济的的映照。[/font][font=Times New Roman] [/font][font=宋体]有的人在我前面的帖子里说：[/font][color=black][font=宋体]最后给你们上一课[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman],[/font][/size][/color][color=black][font=宋体]不懂房地产的人[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman],[/font][/size][/color][color=black][font=宋体]你只要记住[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman],[/font][/size][/color][color=black][font=宋体]经济是房地产的前导[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman],[/font][/size][/color][color=black][font=宋体]用我们的专业话叫房地产服务于经济。这位仁兄是不是也同意股市是中国的经济的晴雨表呢。中国的政治体制决定了，很多经济规律表现的不一样，跟国外比。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]但是我说的是[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman];[/font][/size][/color][color=black][font=宋体]长期来看，外国经济规律肯定就是中国经济的方向，虽然短时可以扭曲，长期必然价值回归。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][/size][/color]
[color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]中国经济发展的主要动力：[/font][/color][color=black][size=10.5pt][/size][/color]
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1[/font][/size][/color][color=black][font=宋体]：出口。改革开放后，大量的外资进入中国，带动了中国的经济的腾飞。但是发展到今天，弊端开始显现。这些外资，很大的一部分都是低附加值，高耗能的产业。随着人民币升值，[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]工人工资提高，原材料价格[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]上涨。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]这部分外资企业会越来越难，很多会离开中国的市场。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]烟台很多做服装之类的韩国企业已经很多限于困境，就是身边的例子。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]外资的企业的撤离，会带来下岗人员的增加，会影响到其他行业[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]比如开发区的富士康，东岳等，如果他们限于困境，他的外围的供货商都会限于困境，从而带动周边的产业比如餐饮，交通，房产等的下滑。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][/size][/color]
[color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman]2[/font][/size][/color][color=black][font=宋体]：中国经济的增加很多的一部分是房地产带动的。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]很多地方靠卖地，增加了财政收入。这种经济增长模式，本身就是自弹自唱的嫌疑。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]这种增长模式早晚会有停顿的一天，地市越卖越少，成本越来越大。另外中国房产政策不好的一面就是：契税一收就是[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman]70[/font][/size][/color][color=black][font=宋体]年，带来的恶果就是，当界政府靠卖地发财了，收了[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman]70[/font][/size][/color][color=black][font=宋体]年的税，供他们挥霍，带动了虚假繁荣。但是后面上台的政府，就惨了，地被他们卖了，税钱也被他们收了，也挥霍了。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]他们怎么办，唯一的办法就是开征物业税。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]那个[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]时候，政府靠房产的财政收入就会降低，他们公务员的工资增加也会降低，而这部分是烟台房地产前期和目前[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]的购买主力。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color]
[color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman]3[/font][/size][/color][color=black][font=宋体]：就是资源的过度开发。国家的各种资源，比如煤，铁，石油，金等都在过度的开发，靠这种透支未来子孙的资源，来发财。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]烟台的金矿，就是在疯狂的开采，随着开采的深度越来越深，优质矿层越来越少，这部分也不会持续很久。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]典型的例子就是大庆油田，才几十年，几乎都枯竭了。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]现在的繁荣一部分是花了未来的钱，这部分会越来越少。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][/size][/color]
[color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman]4[/font][/size][/color][color=black][font=宋体]：就是教育，医疗的商业化。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]不可否认，现在的大学已经成了国家创收的一个来源。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]疯狂的扩招，低质量的教育。医疗费用不正常的狂涨，都在投资着老百姓的消费能力。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]现在大学的老师都是有钱人，教授都是老板。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]学校疯狂的盖楼，出租，造成了老师的高收入。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][/size][/color]
[color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color]
[color=black][size=10.5pt][font=Times New Roman] [/font][/size][/color][color=black][font=宋体]还有其他的几点，但不是主要的，就不谈，中国的经济是在发展，但是绝不是你看到的那样，很多是不正常的，短期的，未来经济下行的风险很大。[/font][/color][color=black][size=10.5pt][/size][/color] 再谈通货膨胀的原因。
1：出口创汇。 很多企业靠出口，他们的交易大部分是用美元。 他们赚回来的钱，都是外国的钱，在国内是不能流通的，所以只能找银行兑换人民币，外汇越多，银行需要的纸币也就越多，只能多印纸币来解决，造成市面的货币流通的越来越多，通胀不可避免，所以人民币只能升值，来缓解国内的通胀。 另外的方法就是企业走出去，但是中国的企业是靠低工资，低成本来维持的，走出去的可能不大，比例也很少。 中国开通美国旅游，加拿大等国的旅游也是手段之一，当量太少。
记住：通胀和人民币升值，对外资是不利的。而外资在国内的经济中占有很大的比重。
2;就是房地产。 房地产带来的是大量的银行贷款，造成信用的过度透支 ，短时间造成银行发行货币过多。其中缘由，大家都能清楚，就不多讲了。
回到房地产来说： 通胀以为着经济到了一个临界点。 会银根紧缩，比如加息等在2-3年会继续出现。 企业会越来越艰难，对工作会带来不确定性。
所以现在你买房子，你要回答自己几个问题：
1： 未来加息，你是不是能承受，比如5年以上贷款，加到8.5以上。
2： 你未来有没有失业的风险。 特别是外企相关的。
3：如果开征物业税，你是否能承受。
4：你现在工资还可以，未来会不会出现，什么都涨，就是工资不涨的情况。 我的意思，未来2-3通胀的可能越来越大。比如汽油还会涨，水电煤都会涨。你的工资不涨，当你的开支越来越大，意味着你的 消费能力的下降。
5; 未来家里的老人，孩子的花销，会不会造成你的压力。
目前看。烟台的房价，上涨的空间不大。下降空间也不会想很多人想的那么大，理由是：今年4000,，可能 2-3年后，还是4000，当物价已经涨了很多，变相的降了而已。 下次的房价上涨，只能等大部分人的消费能力上来后，到了跟房价合理的一个工资水平。 比如：3年后，房价平均 4500.但是烟台的工资水平到了2500-3500的区间。 [quote]原帖由 [i]攀岩者[/i] 于 2008-7-1 12:07 发表 [url=http://www.ytbbs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=15225279&ptid=809987][img]http://www.ytbbs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
再谈通货膨胀的原因。
1：出口创汇。 很多企业靠出口，他们的交易大部分是用美元。 他们赚回来的钱，都是外国的钱，在国内是不能流通的，所以只能找银行兑换人民币，外汇越多，银行需要的纸币也就越多，只能多印纸币 ... [/quote]
比较支持！ 有些道理！！[em02] [em02] [em02] 谢谢楼上2位！！ [em15] [em15] 和我现在的看法差不多,有道理,顶了![em15] [em01] [em02] [em15] [em15] [em15] 这个看法貌似公平公正。实际上对房地产的作用过于夸大，对于现状的描述有失真实。经济发离开房地产照样转，东边不亮西边亮，房地产不行了，其他的产业必然会取而代之，对于国家收入不会有什么影响。烟台目前的均价恐怕不是4000，实际上要高的多，除非你把牟平、福山也算进去，人均收入恐怕也只有1000多，3年要涨到2500-3500是天方夜谭。[em05]
[[i] 本帖最后由 yk1861 于 2008-7-5 13:09 编辑 [/i]] 呵呵。路过，希望楼主有个好心情，至于观点么？呵呵，不能强求，也不准备说服教育~~
有一句话：出来混的，迟早要还的！
吃了我的给我吐出来，拿了我的给我还回来！
以前的就白吃白拿了？做人要厚道啊，后生仔！ 赞同结论，但原因分析有偏颇。 [quote]原帖由 [i]雕栏玉砌[/i] 于 2008-7-5 19:42 发表 [url=http://bbs.cnyantai.com/redirect.php?goto=findpost&pid=15337987&ptid=809987][img]http://bbs.cnyantai.com/images/common/back.gif[/img][/url]
赞同结论，但原因分析有偏颇。 [/quote]
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