风轻雨漫天 2008-6-15 21:56
烟台市福山区2008下半年房地产市场分析报告
[align=center][font=宋体][size=18pt]烟台市福山区[/size][/font][size=18pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=18pt]下半年房地产市场分析报告[/size][/font][size=18pt][/size][/align]
[align=center][size=12pt][font=Times New Roman][/font][/size][/align]
[align=left][size=14pt][font=Times New Roman]2007[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年可以说是国内房地产市场发生质的转变的关键一年，从下半年开始，国内大部分城市的商品房成交量逐渐萎缩，房地产市场明显的朝向买方市场转化，正确分析福山区房地产市场的前景还是要从[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2007[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年开始。[/size][/font][size=14pt][/size][/align]
[align=left][size=14pt][font=Times New Roman]2007[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年底我在《[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年烟台市商品房价格走势分析》一文中曾经对福山[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年的房地产市场有一个预测：由于房地产调控政策时效性的进一步影响，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年福山商品房销售会迎来更为严峻的考验。[/size][/font][font=宋体][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][/font][font=宋体][size=14pt]年上半年福山区的商品房价格基本会维持在[/size][/font][font=宋体][size=14pt][font=Times New Roman]2007[/font][/size][/font][font=宋体][size=14pt]年底的[/size][/font][font=宋体][size=14pt][font=Times New Roman]3400—3800[/font][/size][/font][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][font=宋体][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][/font][font=宋体][size=14pt]平方米的均价，个别在[/size][/font][font=宋体][size=14pt][font=Times New Roman]4000[/font][/size][/font][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][font=宋体][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][/font][font=宋体][size=14pt]平米以上的楼盘会处于观望状态，上半年整体房价不会出现下落，但不排除个别楼盘明升暗降的可能。[/size][/font][font=宋体][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][/font][font=宋体][size=14pt]年下半年在房地产市场逐步回暖、消费者观望心态降低、开发商在市场和产品方面的不懈努力下，福山商品房均价会向[/size][/font][font=宋体][size=14pt][font=Times New Roman]4500[/font][/size][/font][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][font=宋体][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][/font][font=宋体][size=14pt]平米冲刺！[/size][/font][size=14pt][/size][/align]
[font=宋体][size=14pt]现今[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年已经时间过半，在经历了[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1[/font][/size][font=宋体][size=14pt]到[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3[/font][/size][font=宋体][size=14pt]月份的沉寂以后，在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2007[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年底就开始探市的楼盘在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]4[/font][/size][font=宋体][size=14pt]、[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]5[/font][/size][font=宋体][size=14pt]月份相继正式亮相，以下是福山在建和销售楼盘的基本情况：[/size][/font][size=14pt][/size]
[table=98%][tr][td=1,1,61][align=center][b][font=宋体][size=12pt]区域[/size][/font][/b][/align]
[/td][td=1,1,45][align=center][b][font=宋体][size=12pt]片区[/size][/font][/b][/align]
[/td][td=1,1,98][align=center][b][font=宋体][size=12pt]各代表楼盘[/size][/font][/b][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][b][font=宋体][size=12pt]供应量[/size][/font][/b][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][b][font=宋体][size=12pt]销售率[/size][/font][/b][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][b][font=宋体][size=12pt]市场存量[/size][/font][/b][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][b][font=宋体][size=12pt]户型区间[/size][/font][/b][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][b][font=宋体][size=12pt]产品形态[/size][/font][/b][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,15,61][align=center][b][font=宋体][size=14pt]福山区[/size][/font][/b][/align]
[/td][td=1,6,45][align=center][font=宋体][size=12pt]福海路沿线[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]星河城[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][size=3][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]39[/size][/font][/color][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]万[/size][/font][/color][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]45%[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]21.45[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]50-159[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]高层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]福海阳光[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][size=3][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]18[/size][/font][/color][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]万 [/size][/font][/color][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]90%[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]1.8[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]30-85[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]高层小高层公寓[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]嘉诚尚品[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][size=3][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]7.5[/size][/font][/color][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]万 [/size][/font][/color][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]85%[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]1.12[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]45-240[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]小高层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]御花园[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][size=3][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]40[/size][/font][/color][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]万[/size][/font][/color][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]未售[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]40[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]80-120[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]小高层、多层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]丽景佳苑[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][size=3][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]11.6[/size][/font][/color][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]万[/size][/font][/color][/size][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]5%[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]10[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]100-120[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]小高层、多层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]玉森新城[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]11.3[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]未售[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]11.3[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,4,45][align=center][font=宋体][size=12pt]河滨路沿线[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]玉森明珠[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][size=3][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]7.2[/size][/font][/color][color=#3366ff][font=宋体][size=10.5pt]万[/size][/font][/color][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]95%[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]0.35[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]26-110[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]高层、超高层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]高尔夫国际公寓[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]10.3[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万㎡[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]65[/size][/font][font=宋体][size=12pt]％[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]3.6[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]34-194[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]连体塔楼[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]水岸名居[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]3[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]未售[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]3[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]80-90[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]多层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]北美枫情[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]10[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]10%[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]9[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]90-140[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]高层、小高层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,5,45][align=center][font=宋体][size=12pt]散点区域[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]美航花园[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=仿宋_GB2312][size=12pt]15[/size][/font][font=仿宋_GB2312][size=12pt]万[/size][/font][font=宋体][size=12pt]㎡[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=仿宋_GB2312][size=12pt]95%[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]0.75[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]42-110[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]多层、小高层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]佳安花园[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]7.9[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][font=宋体][size=12pt]㎡[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][size=3][color=#3366ff][font=宋体]90%[/font][/color][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/size][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]0.79[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]70-100[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]多层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]格林小镇[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]3.5[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万㎡[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]75%[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]0.875[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]小高层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]德胜·凯旋花园[/size][/font][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]27[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万㎡[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]未售[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]27[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]50-145[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]多层、小高层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]富豪新天地[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]5[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]70%[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]1.5[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]56-120[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]小高层、限量多层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=1,1,61][align=left][b][font=宋体][size=14pt][/size][/font][/b][/align]
[/td][td=1,1,45][align=center][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt]富丽花园[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]4[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万平方[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt]33%[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]2[/size][/font][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][font=宋体][size=12pt]40-90[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt]小高层、高层[/size][/font][/align]
[/td][/tr][tr][td=2,1,106][align=center][b][font=宋体][size=14pt]合计[/size][/font][/b][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,98][align=center][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=center][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,70][align=center][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=center][size=3][font=Times New Roman][color=#3366ff]132.535[/color][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/font][/size][/align]
[align=center][font=宋体][size=12pt]万[/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,91][align=left][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[align=center][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][td=1,1,84][align=left][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[align=center][font=宋体][size=12pt][/size][/font][/align]
[/td][/tr][/table][font=宋体][size=14pt]由上表可以看出，福山区楼市户型面积区间跨度性大，从26-245平米不等；产品形态上多样性也很明显，既有超高层、高层、小高层又有多层和公寓。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]福海路沿线区域户型几乎涵盖了整个福山区的全部户型和产品形态，显出发展的多样性，并且在产品的设计上有不少特色。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]河滨路沿线区域追求一种雅居和奢华的生活态度，河滨路优美的自然风光成为该区域楼盘的一大卖点，并极有可能缔造一批高品质的楼盘。[/size][/font]
[font=宋体][size=14pt]散点区域产品形态也很丰富，以中小户型为主流，在产品特点上不太讲究，追求质朴实用，富豪新天地、德胜凯旋花园的出现也应该是印证这部分区域正在转型的标志。[/size][/font][b][size=14pt][/size][/b]
[size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年上半年福山区的楼盘销售整体来说不够理想，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2007[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年开盘的星河城、福海阳光、美航花园、富豪[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]5[/font][/size][font=宋体][size=14pt]期、佳安花园等基本上销售量不大，销售价格也基本维持在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3400—4000[/font][/size][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平米左右，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年上半年开盘的德胜、富丽花园、星河城二期、玉森新城、丽景佳园等在营销推广和定价策略上各有不同：[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]1、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]德胜凯旋花园：[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]4[/font][/size][font=宋体][size=14pt]月下旬开盘，推出[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2[/font][/size][font=宋体][size=14pt]栋多层、[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]5[/font][/size][font=宋体][size=14pt]栋小高层，户型面积在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]50-145[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平方米之间，销售价格多层[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3400[/font][/size][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平方米起，小高层[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3150[/font][/size][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平方米起，优惠措施：交[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2[/font][/size][font=宋体][size=14pt]万抵[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2.8[/font][/size][font=宋体][size=14pt]万，免[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]10[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年电梯费。开盘当日在芝罘区举行，报纸、广播、短信等推广力度较大。成交情况：自四月份开盘以来，成交数量较为理想，多层基本已经销售完，高层[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]60-70[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平方的销售较好。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]2、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]富丽花园：[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]5[/font][/size][font=宋体][size=14pt]月下旬开盘，推出[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]400[/font][/size][font=宋体][size=14pt]多户小高层、高层住宅，户型面积[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]40-90[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平方米，销售均价[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3600[/font][/size][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平米，优惠措施：前[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]400[/font][/size][font=宋体][size=14pt]名[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]98[/font][/size][font=宋体][size=14pt]折优惠。成交情况：自开盘以来已经认购[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]400[/font][/size][font=宋体][size=14pt]多户。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]3、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]星河城二期：[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]4[/font][/size][font=宋体][size=14pt]月中旬开始认购，推出[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]6[/font][/size][font=宋体][size=14pt]栋高层计[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1000[/font][/size][font=宋体][size=14pt]多套，面积[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]50-159[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平米，销售均价[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3800[/font][/size][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平米，优惠措施：[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]100[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平米以下的交[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1[/font][/size][font=宋体][size=14pt]万顶[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1.5[/font][/size][font=宋体][size=14pt]万，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]100[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平米以上的交[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]1[/font][/size][font=宋体][size=14pt]万顶两万，再打[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]97[/font][/size][font=宋体][size=14pt]折。成交情况：成交仅[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]100[/font][/size][font=宋体][size=14pt]多套。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]4、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]丽景佳园：[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]5[/font][/size][font=宋体][size=14pt]月中旬正式开盘，推出[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]4[/font][/size][font=宋体][size=14pt]栋多层，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2[/font][/size][font=宋体][size=14pt]栋小高层，户型面积在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]85—130[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平方米左右，小高层均价[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3700[/font][/size][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平米，多层均价[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]4100[/font][/size][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平米，优惠措施：开盘当天[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]98[/font][/size][font=宋体][size=14pt]折优惠。销售推广：使用报广、户外、短信、车体、派单等方全方位宣传。成交情况：一期[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]172[/font][/size][font=宋体][size=14pt]套，累计成交9[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]0[/font][/size][font=宋体][size=14pt]余套。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]从[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年上半年开盘的项目分析入手，结合国内房地产市场大环境的影响，可以有效地把握[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年下半年的福山市场走势，以下就是依据福山上半年开盘销售情况归纳的几个需要重点关注的分析要素：[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]1、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]福山商品房市场存量巨大，产品形态多样，选择余地较大；[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]2、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]福山区各开发商在销售策略上各尽其能，方式多样，销售竞争日趋激烈；[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]3、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]消费福山区商品房的不仅仅局限于福山的居民，还辐射到开发区、芝罘区、莱山区等地的中低收入家庭，包括外来务工者；[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]4、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]福山区目前的房价不是太高，均价在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]4000[/font][/size][font=宋体][size=14pt]以上的商品房销售迟缓。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]5、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]福山的个别开发商已经开始在产品质量、市场定位上下功夫，打造品质房产正成为开发商抵御市场衰退影响的有力武器；[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]全球经济一体化的影响正如“蝴蝶效应”一样，分析福山房地产市场除了正确看待以上几个具体因素以外，目前及将来的国内经济形势和国内房地产市场变化也同样影响和左右福山房地产市场的发展：[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]1、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]世界经济增幅减缓，会降低我国出口行业的投资需求，出口退税政策的调整，人民币升值，劳动力成本增加，将抑制出口的增长；国内消费需求受[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2007[/font][/size][font=宋体][size=14pt]城镇居民收入增长、奥运经济、灾后重建等影响，将在一定程度上刺激国内消费需求，但是这种需求受国内结构性通货膨胀、能源矿产经济危机、国内紧缩的信贷政策影响的抑制。总体来说[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]08[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年消费需求增长有可能保持或者略高于[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]07[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年的水平，投资需求有可能略低于[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]07[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年的水平，出口需求的增长有可能低于[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]07[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年的水平，那么整个的经济增长率可以略低于[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]07[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年的水平。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]2、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]房地产建设资金贷款日趋紧张：国内信贷政策正严格按照[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2007[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年底制定的从紧、从稳的步伐进行调控，开发企业的资金链正常运行出现困难。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]3、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]土地市场方面：与[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2007[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年全国各地不断涌现的地王相比，由于国家土地政策的收紧，全国各城市的土地招拍挂市场一片萧条，拍卖土地流已经从一线城市向到了二、三线城市蔓延。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]4、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]商品房消费需求方面：由于[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]CPI[/font][/size][font=宋体][size=14pt]居高不下，国内通货膨胀明显，国内居民的基本生活费用比例正在逐步增高，商品房投资行为大部分终止，商品房自住需求也被延缓。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]5、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]受原油、煤炭、矿石供应影响，建筑工程原材料价格攀升迅速，加上[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2007[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年人工成本的高位运行、土地增值税清缴等影响，国内房地产开发成本进一步加大。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]一个市场的发展前景的预测归根结底要衡量这个市场的供给和需求情况，福山区房地产市场的自由特点和国内大经济环境的共同作用下，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年福山区房地产市场会呈现一下格局：[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]1、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]商品房供给方面：[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年上半年以前开盘推向市场的房地产项目由于遭受到销售量下滑的被动局面，会减小推向市场的商品房数量，转而研究市场需求，做稳做精自己的产品，以期寻求更为稳定的销售额；下半年即将开盘的项目也不在少数，总体来说福山去下半年的商品房供应应该高于上半年，对消费者来说，货源和产品类型还是相对丰富；[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]2、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]商品房需求方面：从[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年上半年以前的需求客户分析来看，投资需求已经相当小，占到总需求的[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]15%[/font][/size][font=宋体][size=14pt]左右，自住、婚房的需求占到[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]85%[/font][/size][font=宋体][size=14pt]左右；消化福山市场房源的客户有[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]40%[/font][/size][font=宋体][size=14pt]来自福山，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]40%[/font][/size][font=宋体][size=14pt]来自开发区和芝罘区，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]20%[/font][/size][font=宋体][size=14pt]来自莱山和其他区域。[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年的商品房的市场需求仍然会呈上升趋势，但消费需求受市场观望状态影响释放较慢。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]3、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]房地产营销：由于[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年下半年福山商品房供应大于市场需求，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年下半年的房地产营销降呈竞争激烈的局面，一方面各开发商在产品的打造、营销推广、销售让利等方面各尽其能，另一方面消费者面对来自不同楼盘的吸引力，购买行为将更加理智和游刃有余。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]4、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]商品房价格：[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年上半年福山区商品房价格多层均价（毛胚房）基本维持在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3800-4100[/font][/size][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平米，小高层（毛胚房）[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]3400-3800[/font][/size][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平方米，打折幅度基本都在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]98[/font][/size][font=宋体][size=14pt]折左右。[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]6[/font][/size][font=宋体][size=14pt]到[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]9[/font][/size][font=宋体][size=14pt]月份的商品房价格会基本维持在以上水平，上下振动的幅度也不会超过[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]200[/font][/size][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平方；价格发生变动应当在[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]9[/font][/size][font=宋体][size=14pt]、[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]10[/font][/size][font=宋体][size=14pt]月份，变动的原因有以上国内大经济环境的变化，也受福山房地产市场供应和需求反复较量的影响，福山房价会有[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]200-400[/font][/size][font=宋体][size=14pt]元[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]/[/font][/size][font=宋体][size=14pt]平米不等的增幅。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]5、
[/font][/size][font=宋体][size=14pt]福山商品房价格增长预警：在以上分析的基础上，有一种情况应当引起警觉：[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]6[/font][/size][font=宋体][size=14pt]月到[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]9[/font][/size][font=宋体][size=14pt]月份是一个价格充满变数的阶段，在这个阶段由于市场的商品房存量持续增长，建筑成本继续攀高，消费观望氛围日益浓厚，会导致相当一部分开发商资金运作困难，不能排除个别房地产项目低价销售对整个福山房地产市场带来降价压力的可能性，一旦出现将不可避免的波及到福山整个商品房市场。[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]应当看到[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年是[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2007[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年房地产市场调控政策实施以来第一个检验阶段，最起码从现在看来，政府的调控对房地产市场还是发生了较为显著的改变，但是我们有理由相信，政府调控房地产行业是为了铸造国内房地产市场更加平稳有序的发展前景，作为国民经济的支柱产业，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年房地产行业整装待发，必将冲出重围，扬帆远航！[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman][/font][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman][/font][/size]
[font=宋体][size=14pt]于[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2008[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]6[/font][/size][font=宋体][size=14pt]月[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]14[/font][/size][font=宋体][size=14pt]日[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman][/font][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman][/font][/size]
[[i] 本帖最后由 风轻雨漫天 于 2008-6-19 11:16 编辑 [/i]]
