90平米内小户型设计创新思路
90平米内小户型设计创新思路[align=center][table=90%][tr][td][align=left][align=left]
[b][font=宋体][size=10pt]一、研究背景[/size][/font][/b][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]1[/size][font=宋体][size=10pt]、市场背景[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt] 2006[/size][font=宋体][size=10pt]年深圳房价疯涨，商品房住宅较去年上涨约[/size][/font][size=10pt]30%[/size][font=宋体][size=10pt]，均价达到[/size][/font][size=10pt]9106[/size][font=宋体][size=10pt]元[/size][/font][size=10pt]/[/size][font=宋体][size=10pt]平方米。[/size][/font][size=10pt]2006[/size][font=宋体][size=10pt]年住宅商品房批准预售面积约[/size][/font][size=10pt]694.57[/size][font=宋体][size=10pt]万平方米，同比减少[/size][/font][size=10pt]5.43%[/size][font=宋体][size=10pt]，商品房住宅销售面积[/size][/font][size=10pt]779[/size][font=宋体][size=10pt]万平方米，供求关系紧张。[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]2[/size][font=宋体][size=10pt]、政策背景[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt] 2006[font=宋体]年[/font]5[font=宋体]月[/font]29[font=宋体]日[/font][font=宋体]，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。意见规定：自[/font]2006[font=宋体]年[/font]6[font=宋体]月[/font]1[font=宋体]日[/font][font=宋体]起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积[/font]90[/size][font=宋体][size=10pt]平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的[/size][/font][size=10pt]70%[/size][font=宋体][size=10pt]以上。[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left]
[font=宋体][size=10pt]该政策出台的主要目的是调整住房供应结构，增加住房供应套数，稳定住房价格。众所周知，价格上涨过快主要是由供求失衡引起，所以调整住房供应结构，增加结构性供应，成为解决房价问题的关键。即使市场出现暂时性拼合户型以期求得大户型产品，但该手段不会是长久之计，在经济增长，房价上涨的背景下，小户型产品一定是房地产未来发展的趋势。参照其他国家或城市房地产情况，香港和日本都是小户型产品为主，地少人多，资源稀缺，供求紧张，房价高涨，小户型成为购房者的必然选择。所以，在激烈的市场竞争下，想要占领市场，小户型设计创新成为必路，[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][b][font=宋体][size=10pt]二、研究范围[/size][/font][/b][size=10pt][/size][/align][/align][align=left][align=left]
[font=宋体][size=10pt]然而，对于小户型概念和范围的界定，没有统一标准。根据新政内容和深圳市场状况，本文确定的小户型研究范围为[/size][/font][size=10pt]50[/size][font=宋体][size=10pt]平方米以下的一房，[/size][/font][size=10pt]80[/size][font=宋体][size=10pt]平方米以下的两房和[/size][/font][size=10pt]90[/size][font=宋体][size=10pt]平方米以下的三房。[/size][/font][size=10pt][/size][/align][/align][align=left][align=left][b][font=宋体][size=10pt]三、深圳小户型设计现状[/size][/font][/b][size=10pt][/size][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=10pt]目前深圳市场部分小户型产品已推出，如可乐园、卡罗社区等；[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]1[/size][font=宋体][size=10pt]、设计特点概述[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]1) [/size][font=宋体][size=10pt]大小户型拼合：相邻两套房组合成大面积房，但市场上的产品还仅限于简单的组合，欠缺考虑组合后的空间利用合理性，浪费面积较大，且装修成本较高。[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]2) [/size][font=宋体][size=10pt]赠送面积类：赠送凸窗、空中花园等，将娱乐空间外移；[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]3[/size][font=宋体][size=10pt]）利用层高空间：以[/size][/font][size=10pt]LOFT[/size][font=宋体][size=10pt]形式做夹层；[/size][/font][size=10pt]4[/size][font=宋体][size=10pt]）合理功能分区，尽量节省交通空间[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=center][align=center][font=宋体][size=10pt]户型特点：该户型充分利用了面积，过道面积较小，传统设置生活阳台的地方改设了卫生间，节约了面积，卧室外有一舒适阳台，生活娱乐方便。[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]2[/size][font=宋体][size=10pt]、房间尺度情况[/size][/font][size=10pt][/size][/align][/align][align=left][align=left]
[font=宋体][size=10pt]在单个户型的研究过程中，除了研究房间功能外，还要研究房型的开间。在设计过程中，我们需在保证房间的使用功能的前提下，合理组织交通动线，组合相关功能空间或根据情况取舍阳台数量或面积，突出户型的综合优势。[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]3[/size][font=宋体][size=10pt]、户型公摊面积情况[/size][/font][size=10pt][/size][/align][/align][align=left][align=left]
[font=宋体][size=10pt]在９０平方米紧凑面积空间里，我们不仅要研究单个户型的面积，还要结合标准层平面布局研究。不同的平面布局或楼层高度会影响到户型的公摊面积，从而影响到单个户型平面的设计。目前市场上户型公摊面积均还偏大，有压缩的空间；且组合形式还比较单一，传统，有创新的空间。[/size][/font][size=10pt][/size][/align][/align][align=left][align=left][b][font=宋体][size=10pt]四、探讨小户型设计创新思路[/size][/font][/b][size=10pt][/size][/align][/align][align=left][align=left]
[font=宋体][size=10pt]我国目前住宅发展的现状，不仅仅在于多而繁华，而是在于在合理的经济性的前提下，实现住宅空间的合理化和宜人化。为了达到更加合理化和宜人化的目标，我们提出以下户型创新思路：[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]1[/size][font=宋体][size=10pt]、创新思路[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]1[/size][font=宋体][size=10pt]）向高空发展：[/size][/font][size=10pt]LOFT[/size][font=宋体][size=10pt]形式，增加楼层高度，香港就有很多住宅建筑达到[/size][/font][size=10pt]34[/size][font=宋体][size=10pt]层以上高度。[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]2[/size][font=宋体][size=10pt]）赠送面积：凸窗、空中花园等；（图略）[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]3[/size][font=宋体][size=10pt]）拼合设计[/size][/font][size=10pt][/size][/align][/align][align=left][align=left][font=宋体][size=10pt]产品设计考虑可拼合性：相邻两套房组合成大面积房；[/size][/font][/align][/align][align=left][align=left]
[size=10pt]4[/size][font=宋体][size=10pt]）细分室内空间功能，重新组合空间结构；[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]a) [/size][font=宋体][size=10pt]储物间：增加玄关或阳台储物功能，设置顶柜储物；利用墙内空间储物；[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]b) [/size][font=宋体][size=10pt]卫生间：精细分工，创造一个半的卫生间形式：学习日本集合住宅设计，把卫生间这三大件精细隔开，面盆、马桶、花洒分开设置，马桶可与手盆单独设计为半个卫生间，另外一卫则只需设置面盆和花洒，既提高了使用效率，又避免了不同的人先后使用卫生间的尴尬。[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]c) [/size][font=宋体][size=10pt]餐厨结合：操作台与炒菜间独立设置，把操作台和餐厅拼接，做成小中西厨的形式，这样一来可以大大节省厨房的面积，可节省约[/size][/font][size=10pt]3-4[/size][font=宋体][size=10pt]平方米；[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]d) [/size][font=宋体][size=10pt]餐厅与起居室合一减少过道面积；[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]e) [/size][font=宋体][size=10pt]弹性空间：设置一个弹性空间房，可以做书房、儿童房、娱乐室等，不需要的家庭打通连接主卧，增加主卧舒适度；[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][size=10pt]5[/size][font=宋体][size=10pt]）室外减少公摊面积，可组合一梯多户型的标准层设计[/size][/font][size=10pt][/size][/align][/align][align=left][align=left]
[font=宋体][size=10pt]通常，多层住宅户公摊面积约[/size][/font][size=10pt]6.5-7.5[/size][font=宋体][size=10pt]平方米，中高层住宅户公摊面积比多层住宅户增加[/size][/font][size=10pt]4-6[/size][font=宋体][size=10pt]平方米，高层住宅户公摊面积比多层住宅户增加[/size][/font][size=10pt]6-8[/size][font=宋体][size=10pt]平方米，在设计时需考虑选择合适的公摊面积。[/size][/font][size=10pt] [/size][/align][/align][align=left][align=left][b][font=宋体][size=10pt]五、细分客户，细分需求[/size][/font][/b][size=10pt][/size][/align][/align][align=left][align=left]
[font=宋体][size=10pt]小户型是市场发展的结果，未来的小户型已不仅仅是低收入者或者年轻置业者的选择，[/size][/font][size=10pt]70%[/size][font=宋体][size=10pt]的供应量已包含了大部分中产阶层或中高收入者，客户的置业年龄也不只年轻者，未来小户型客户典型特征：置业范围扩大化、家庭结构复杂化、置业年龄多级化。根据这些特征，在有限的面积下，项目不能像以前以一种户型应变千种情况，应细分客户对于户型的需求，尽量让户型空间使用率达到最大化。对于单身人群，户型通常可做单间配套，一房一厅户型，部分满足一二人的居住空间，一房两厅户型；两房客户中，部分客户只需两房一厅一卫，部分客户需两房两厅一卫；三房客户中，部分客户需求三房两厅两卫，部分客户需求三房两厅一卫或三房一厅一卫；由此可见，客户对各功能空间面积分布要求不一，有的注重卧室，有的注重厅卫，所以我们在设计或定位时可再次细分客户层次和需求情况，灵活运用以上所述户型设计技巧，使其真正满足客户需求。[/size][/font][size=10pt][/size][/align][/align][align=left][align=left]
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[size=10pt][font=宋体][/font][/size][/align][/align][/td][/tr][/table][/align][font=Times New Roman] [/font] 对于这些硬件，基本上好象我们无能为力[em217]
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