福莱花园的物业问题
[b]业主物业各说各理：[/b] [b]业主：物业管理问题太多[/b][b] 物业：我们也有很多苦衷[/b]
座谈会刚开始，福莱花苑的业主刘先生就率先发言说：“我想提几个关于物业管理方面的问题。第一，一些物业公司为谋取利益私自将小区公共绿地改建成停车位，收取管理费。物业公司从业人员素质较低，管理不规范，收费与服务脱钩，服务出现虎头蛇尾的现象的大有人在。还有的物业公司采取消极管理的办法，怕“亏本”不肯投入人力、物力，只提供一些最基础的服务，其余一概不管。第二，关于小区公共部位的管理和收益问题。按照目前的有关规定，小区的公共部位所取得的收入应该归全体业主所有，有多种分配方式。但有一些物业公司就把这些公共部位取得的收入归为自己所有，怎么分配，怎么使用，怎么取得的收入广大业主都不知道。第三，关于房屋公共维修基金的问题。业主买房的时候都要交一部分房屋维修基金，它的用途主要用于房屋的公共设施维修和管理，但这个钱究竟怎么用的很少有物业公司会公开这部分账目。例如：小区住户防盗门锁坏了还要住户自己摊钱维修换锁，这也是目前存在的一个普遍性问题。第四，关于业主委员会成立的问题。按照有关规定，封闭式的小区都应成立一个业主委员会，对于这个成立方式法律法规都有规定。但据了解有的封闭式小区，业主委员会和居民委员会是一套人马，这些人大部分根本不在这个小区居住，他们能不能代表业主来履行业主委员会的职能，能不能真正代表小区居民的利益就很难说。”
一位福莱花苑的老业主接着说：“我认为福莱花苑目前的物业问题既有普遍性，也有相当的特殊性。这个小区也存在业主对物业公司的收费标准、服务质量等诸多问题的分歧，不过这样的问题两下一协商应该比较好解决。但是，如果不把这个小区关于土地证等先天问题解决好，要想让小区恢复正常管理就有一定难度。我们也知道有些问题得找开发商出面解决，但开发商至今不出头，我们也只能等。作为业主代表，我们非常希望房地产主管部门能帮这1000多户居民出面协调处理好这件事。”
此外，业主代表刘先生还说：“福莱花苑的问题具有一定的代表性，要想解决这个问题政府主管部门应该加大监管力度、服务力度，尽快帮老百姓协调解决。”
听了福莱花苑业主代表的发言，负责该小区前期物业管理的烟台市城建开发物业管理有限公司的修海东经理表示：“我们也有很多苦衷。从今年4月1日开始，开发商就给我们‘断奶’了，以后的一切开销我们都得自负盈亏。应该说我们公司管理这个小区已经七八年了，对这里的一切都熟悉有感情。但现在是市场经济，公司里的工作人员需要发工资，我们不可能倒贴做服务啊，只能在没有新的物业公司接手前留人值班，停止服务。这一点也希望广大业主能多多体谅。另外我听有些业主私下议论，说我们和开发商是一体的，对于这一点，大家可以到工商部门查验公司的性质和资质。我认为福莱花苑目前亟需召开业主大会，成立业主委员会，选聘物业公司对小区进行管理和服务。因为目前小区的绿化也没人搞，很多树木因缺水枯黄，再说还有卫生和治安问题。不管大家是否继续选聘我们公司来做物管，我们都希望看到小区朝好的方面发展。”
[b] 万科物业总经理：要认清角色定位[/b]
[b] 业主高度自治或与物业公司共同管理小区[/b]
那么，对于福莱花苑存在的问题和目前的状况，专家们又有哪些好的建议呢？万科物业的邓光麟总经理针对物业管理方面的问题，提了四点建议：
第一，作为物业公司，你要清楚你的角色定位。也就是说，物业公司是小区居民的大管家，是为业主服务的服务者，你是来搞服务的，是服务公司，不是管理公司，这一点一定要定位好。还有，你收了小区业主们的物业管理费，财务就一定要公开透明，每季度应该公布财务收支情况，花了多少钱，都用在什么地方了，结余的费用怎么分配和使用都应该征求业主委员会的意见，因为业主委员会是代表业主利益的，物业公司只是业主委员会聘请的一个管家。
第二，就是要规范化管理。我们万科物业为什么可以做到全国最大的物业公司？首先是物业规范化。在开发商交房时，物业公司要代表业主前去和开发商接洽，相当负责任地验收，做到有问题不放过，把所有问题都解决好，这样才不会存在一些前期的遗留问题。而且，作为物业公司应该很关注细节。1、安全问题。小区一旦出现失窃，业主就会对这个物业公司产生不信任；2、物业管理的基础业务是设施设备要维护好，水电要正常；3、环境问题。小区环境要清洁，卫生要搞好；4、做好客户服务。万科把这个工作当成一项很重要的工作来做，突出人文化管理服务，打造社区文化。像“母亲节”，“三八妇女节”，公司都会送一些小礼物给业主一个惊喜，有时还会组织小区的老年人、小朋友出去春游、爬山等，这就是规范化的人性管理。
第三是立法。烟台的物业管理跟南方大城市相比，起步较晚。物业服务要在合法的基础上进行，包括违章建筑，业主违章等问题我们都要找执法部门解决，给业主服务只要是合理合法的事我们就做，不合法的事坚决不做，这是立法。
第四，就是物业管理要公开、透明化。要把财务对所有的业主公开透明，物业公司是为业主管钱的，有结余的话，就要适当降低管理费，这都是可以灵活掌握的。你为业主服务好了，收费难问题自然也就不存在了。
另外，邓总还说：“鉴于福莱花苑的目前状况，我建议尽快召开业主大会，先选聘出行之有效的业主委员会，实行业主自治管理，待选聘出新的物业公司后再与物业公司共同管理小区。” 3专家“把脉”物业问题：三大原因阻碍物业管理发展
对于烟台目前的物业管理状况和存在的问题，山东工商学院经济学院副教授牛勇平表示，随着城市建设步伐的不断加快，现代物业管理已成为城市管理的一个重要组成部分。它与以往福利性住房分配体系中的房屋管理有着本质的区别。在市场经济日益发展、物业产权逐步走向私有化和多元化的今天，物业管理在表现出蓬勃生机的同时，也出现了不少阻碍物业管理良性发展的问题：一是小区物业自治的滞后；二是物业管理公司在管理活动中的一些违法行为侵害了广大业主的合法权益，影响了物业管理的健康发展。因此，规范物业管理已成为必然。
总的来说，如果小区业主委员会在业主和物业公司发生物业纠纷时，能从中积极协调往往能使纠纷得到及时有效的解决。应该说能够正常发挥作用的业主委员会在业主与物业公司之间起到了一个进行沟通的桥梁作用。因此一个小区有没有实现物业自治，是关系到小区建设能否健康有序发展、业主利益能否得到切实保护的关键。但据了解在烟台，许多小区根本没有业主委员会，有的即使有，也只是一个“花架子”，根本没有真正履行业主委员会应尽的职责。造成这种现象的原因主要有三方面：一是某些物业公司与房地产开发商消极抵制业主委员会成立，视之为自己的克星，对成立业主委员会不甚热心，或在其成立的过程中设置种种障碍，使小区业主委员会得不到健康发展。二是广大业主对物业管理认识不足，缺乏自主意识，对实现物业自治缺乏主动性，参与意识不强，不去主动争取群体利益，对自己在物业管理中享有的权利与承担的义务认识模糊。三是上级主管部门消极不作为，对业主委员会的成立指导滞后。所以小区业主委员会的缺位必然会给物业管理与小区发展带来一系列负面影响，最终危机业主自身的利益。 已经发现了问题为什么不去解决呢？？？？ 政府腐败是最大的腐败。。。。。。。。。。 真希望能早日解决问题．[em05]
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