烟台商业地产现状分析与提升策略
[align=center][b]中心区域商业潜力无限[/b][/align][align=right][b]供量集中涌现，考验消费潜力[/b][/align]从民众的而非专业的规划角度来看，烟台中心城区的商业格局是以现在的以振华商厦和商城为两点一线，东头以振华商厦为中心，辐射南面的润隆大厦（五星电器），中心广场（沃尔玛），北面包括时代广场和尚未面世的阳光100城市广场，东面辐射到南洪街和南大街；而以商城为中心的包括三战、苏宁和大商（第一大道）。当然次区域的商业分布在幸福南路和幸福中路一带。以华信建材市场，环海路农贸城以及九隆街，振华广场为主要商业布局。这些商业的辐射能力要差很多除建材市场和酒店用品市场以及农贸市场，振华广场和九隆街的辐射能力仅有几个街道。所以九隆街的商业项目不停变换也就不足为怪了。
当振华国际广场开工的消息传出，我有点震惊。40万平米的商业面积将会给烟台中心城区的商业格局带来什么变化？目前关于振华国际广场的介绍也仅限于规划资料上的寥寥数语，影响还待进一步观察。
振华40万平米玩的是不是心跳，我们姑且不论，但我们已经看到地产商、政府对此的勃勃雄心，仅南大街沿线的商业项目的供量将超百万平米，媒体更是不吝言辞的说道[i]“2008年，以南大街为主轴向四面扩展的城市海岸CBD必将登上烟台商业新高地，与此同时，这种由几个大型综合型商业中心围拢而成的城市CBD，必将在整个胶东半岛引起震撼。”-摘自《烟台晚报-2008-2-29》[/i]
雄心毕竟不是市场结果，2008年的烟台商业地产给如何演化，我想还是各位拭目以待，市场的规律和消费者的偏好是更改抑或顺从是考验商业地产的运作水平的试金石，高手与蠢材也只能市场说了算。
[align=center][b]潜在风险不可小看[/b][/align][align=right][b]温习失败案例 学习教训经验[/b][/align]烟台中心城区的商业项目本身都蕴含了不少的风险，需要给各位提个醒，有说的不对的地方，请自斟酌。
1、天鸿凯旋城及其所谓烟台新天地（十字街和广仁路），迟迟不见动静？ 1700万来燕游客，10万CBD高端消费人群为何连一个商业项目也运作不起来？
2、沃尔玛所在中心广场，仅仅也只有沃尔玛在维持运营。其他店铺几乎没有太大作为。
3、乐安居家具广场（原良友广场），已经出现不少商家撤出，3楼以上显得空荡荡的，没有多少实际顾客。
4、乐安居数码城（原华联商厦）改造接近尾声，但招商效果差强人意。招商前期连一个像样点的专业文案都没有，何以策划好项目。
5、昌隆国际酒店，原名国际友谊商厦，后更名为昌隆国际商厦，初期由昌隆公司投资经营昌隆赛特购物中心及昌隆国际酒店，06年酒店停业后，也曾试图尝试家具商场，但终究没有走出来，目前均已停业。
6、远在黄务的东方家园，更是典型的教科书式的失败案例。模式不合适，在先进的玩意，在庞大的旗舰也无济于事。烟台的老百姓哪有驱车几十里去买个建材的习惯，目标消费人口也尚未达到支撑如此巨大的家具卖场。太超前一不小心就会成为先烈。
面对不断涌现的商业地产项目，我想，总结失败，有时候比盲目乐观的期待成功更有价值。每个项目各有各的不幸，但无外乎模式错位，定位失败，运作低劣，官僚腐败等原因。
[align=center][b]商业格局凌乱而繁荣[/b][/align][align=right][b]凌乱说明规划滞后，繁荣说明人气无限！[/b][/align]目前的商业格局凌乱而活跃，最为让人不可忍受的是目前由于北马路的修缮而导致的北大西街大润发段的严重堵塞。接二连三的市场与商铺吵闹，加上糟糕的交通，让购物成为一种痛苦的记忆。
上述提到的商贸区域，可谓的寸土寸金，但是目前来看不论是建筑规划还是道路交通，不论是人流控制还是商业网点，都缺乏专业规划与改善。这些区域的商业消费具有一定的自发形成之特点，大力的改造没有必要，但是以下几个方面需要改善：
[b]大润发与百盛所在商城，需要整体修缮！[/b]整体外观凌乱没有特色，通过亮化或外观改善来提升整体形象。这是烟台的南大门，诸多外地人从大海阳路下来第一眼就看到它。北面的台阶与路沿都已破败不堪，缺损严重；下沉广场部分（大润发北门），亟待规划与改善；南面广场路面太烂，最重要是把东面农行门口下去的那个通道修理干净！竟是腥臭味。还有东南角那个莫名奇妙的看自行车的地方，很碍事！
[b]大润发北面沿街部分，东起艺都电影院，西至德隆宾馆，亟待大手笔整体规划。[/b]这块区域是中心的中心，北临新建火车站，北马路汽车站，环海路轮渡，西临三站市场，南邻商城，长途汽车站，东临三水高端消费群体。当然，里面格局混乱，利益产权复杂，居民较多，也是限制开发的现实原因。我们在2007年看到莫名其妙的一个尝试，中间有个数码城，整体举着牌子招揽客人，这有点搞笑，东西南北就差100米，就没有客人！
[b]今天先谈到这，明天我们继续就如何成功运作一个商业地产进行讨论，谢谢关注！[/b]
[b]新格顾问-最佳决策伙伴[/b]
[b][url=http://www.nthinker.com/]www.nthinker.com[/url][/b]
[b][url=http://www.nthinker.cn]www.nthinker.cn[/url][/b]
[b]blog:[url=http://blog.sina.com.cn/winjeff]http://blog.sina.com.cn/winjeff[/url][/b]
[[i] 本帖最后由 newthinker 于 2008-5-7 10:49 编辑 [/i]] 写的很好 分析的很透彻 关键是提升的策略没有啊 写的不错，学习了，虽然不不懂，但楼主总结的俺认同 房地产 赶紧宣布倒闭拉倒 再花钱买一些房产专家 各大消息上忽悠老百姓 你们有报应拉吧 死猪不怕开水烫[em14] 呵呵 开发商 和 炒房的抱着哭呢 你没看见大街现在更多的售房传单 于之前几月比较多老拉 价格也下来拉 ，还有房地产招聘信息也 日益多拉 因为干不住 没有营业额 得不到工资 跳槽很多[em15]
页:
[1]
