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烟台房地产疏忽的！应该重视的！普遍失败的！让人期待的！----商业地产

[b]烟台房地产疏忽的！应该重视的！普遍失败的！让人期待的！[font=Times New Roman]----[/font]商业地产[/b]
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[size=14pt][font=Times New Roman]   [/font][/size][font=宋体][size=14pt]烟台房地产在这几年的时间里发生了太多的变化[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]------[/font][/size][font=宋体][size=14pt]东胶火了！南郊活了！开发区也变样了！整个房价也是一路看涨！做这行的某些人也因此发家致富了！这足以说明房地产行业是在不断的前行，一路虽然走来不易，但最终的结果还是好的，但，一直以来没有发生太大变化的就是我们这个城市的商业地产，也正是因为这一原因，烟台好像一直被笼罩在一层可怕的“诅咒”当中，良友撤资了！烟百被收了（振华收购）！华联也消失了！阳光国际流泪了！就连来势汹汹的（北京）昌隆赛特也倒了！世界[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]500[/font][/size][font=宋体][size=14pt]强企业沃尔玛也是含泪苦撑，这一系列的事情也正巧发生在烟台房地产整体趋势很好的这几年，为什么？难道烟台真的不适合商业地产？烟台人真的不需要商业？答案当然是否定的。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]   [/font][/size][font=宋体][size=14pt]记得刚刚踏入社会的时候，母亲常和我说，少说话、多做事！等到慢慢成熟了！经常告诫自己做自己该做的！等到慢慢走到管理的岗位上后，领导经常教导我们要多沟通多思考！再到最后就是你去教导别人，我想，这个过程谁都会有。[/size][/font][size=14pt][/size]
[size=14pt][font=Times New Roman]   [/font][/size][font=宋体][size=14pt]再看看烟台这些商业项目的败笔，都是这些经常教导别人的人（开发商老总们）的杰作，这不是偶然，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman] [/font][/size][font=宋体][size=14pt]原因是什么呢？我忽然想到一个故事，说，将一只青蛙放到锅里，慢慢加温，到最后这只青蛙就会被慢慢的煮死在锅里，但你如果直接将水煮至沸腾再把青蛙仍进去，它肯定会被烫的跳出来从而捡回一条命，这个故事告诉了我们什么？烟台的商业一直没有人来“刺激”，所以，现在慢慢“死了”，如果从[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]2001[/font][/size][font=宋体][size=14pt]年开始不看过程，只看结果，假如一夜之间这几年所有开发的项目都盖好了也都投入正式的使用了，想必大家一眼就会看到，商业地产真的需要好好重视了，而这个过程，是那些老总们没有看到的，只是在一味的模仿、玩概念、拼宣传、还有所谓的“招商”和“考察”，却没有好好想一想，什么是商业？它的价值在哪？它的含义又是什么？需要怎样来做？[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]这几年，开发的商业项目失败了就没有人再过问了，失败了就没有人再过问了，一直这样下去就积攒到现在这个样子，所以，当一个新的商业要形成的时候，烟台人（不管是不是干商业的）都会先给你泼一盆冷水，那就是这个行不行？或者肯定不行这类的话，因为他们没有留意过程，只看到烟台现在商业的结果了，我想[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]……[/font][/size][font=宋体][size=14pt]假设将这个故事里的老总当作是经理、商业当作任务、市政府当成领导的话，结果就出来了，经理们要想完成任务不请示领导怎么行呢？一个城市的商业或是商圈除了天然形成的以外更多的是城市管理者的规划和想法，有了他们的“大方向”底下人才能做事啊！[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]商业[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]VS[/font][/size][font=宋体][size=14pt]住宅[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]---[/font][/size][font=宋体][size=14pt]相比，想象一下我们在销售住宅的时候经常提到的就是环境、配套、未来的升值潜力等等话题，但大家想一下，这个城市[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]50%[/font][/size][font=宋体][size=14pt]（甚至更多）的建筑如果都是住宅的话那将会是多么可怕的事情，住在这个城市里的人要去那里消费，即便是不消费对于住宅来讲也无所谓，大不了过几年买掉也能挣两个，他对外的影响不是太大，而商业不一样，你不好好做那它就是城市的污点，还浪费我国宝贵的土地，说句心里话，一个城市的好于不好主要是来源于一个城市的商业，烟台现在为什么会被人誉为“胶东半岛的中转站”，那就是人们到了烟台以后找不到很好的商业进行娱乐、购物、美食，那当然就要去我们邻近的大连、青岛了，每年光流失这些的损失就达上百亿元，还不光这些，烟台的消费能力真的不行吗？也不完全正确，而是这些有钱人把钱都花到别的城市去了，道理很简单！因为“自己家”没有啊！这几年，随着人们生活水平提高，人们对商业的要求也在不断“水涨船高”，“外出”消费的人越来越多，因为烟台没有他们眼中的名牌（国际一、二线的品牌）而某些商业现在看来还是不错的，但其实也是在“骗”烟台人，真正的商业不应该是这样的，应该是相互竞争，比环境、拼服务、讲功能、人性化、有体验能够让人放松心情的地方，而不是讲垄断、使淫威、已次冲好、打价格战的概念，我想，这个最基本的道理，许多做房地产的大虾们可能都明白，最致命的还是它对城市的影响[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]…………….[/font][/size][font=宋体][size=14pt]我没有去过香港，但还是比较向往的，向往什么？难道是他的海景？难道是他的高楼？可能本人比较俗，我所想到的第一印象就是那里有让人能够放松和购物的天堂，香港经济的繁荣有一部分或是很大一部分都来自它的商业，当然了，没有办法和烟台相比，就连我们的兄弟城市青岛的差距也是很大，我想说的就是这个道理，一个城市的商业对于一个城市来讲是至关重要的[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]…………..[/font][/size][font=宋体][size=14pt]是时候了，烟台的商业也到了该“整顿”的时候了，它将面临“重新洗牌”的时代了，没有办法，人们现在已经很理智了，对于房地产投资来讲，如果一个城市的商业不行，即便住宅的价格“疯涨”也是有价无市了，因为没有东西再支撑它的价格了，大家看一下，所有房价最高的几个城市北京、上海、深圳、广州、青岛、大连等地那个城市的商业是落后的，没有吧！我想国家这几年对房地产的打压会有效果，但对于像烟台的这个城市来讲，只是给了一个“紧箍咒”，因为没有太实际的东西来支撑房价了，如果房价还是一路看涨（幅度很大），那就是盲目跟风，现在有很多开发商们也意识到这个问题了，纷纷地将目光投到商业地产商了，但还不是很明显，[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]08[/font][/size][font=宋体][size=14pt]以后大家可能会看出烟台的商业地产市以后未来的趋势而不是住宅，住宅时代在烟台已经过去了，让我们一起为商业地产的精英们祝福吧！烟台需要你们！你们现在的道路是艰难的，可你们以后的前途是光明的！[/size][/font][size=14pt][/size]
[font=宋体][size=14pt]烟台也需要很多负责任的商业地产公司来美化它，因为，烟台具备一个“繁荣城市”的基本条件，请各位地产大虾为了烟台的商业献出自己的一份力量吧！[/size][/font][size=14pt][/size]
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[font=宋体][size=14pt]随笔[/size][/font][size=14pt][font=Times New Roman]---- [/font][/size][font=宋体][size=14pt]个人理解，可能会有偏差，请各位大虾手下留情，别拍我！[/size][/font][size=14pt][/size]

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你说得有一定道理但是不要忘记商业地产发展的前提是有人 消费， 烟台市适合人类居住的地方，当居住的人口多了以后，商业地产的发展才有了物质基础，北京上海的商业地产为什么发展的快，在于那里的消费能力高，有钱人多。烟台的人均工资是多少，要想发展商业地产，必须先发展商品房，只有大批的吸引大量的外地客源，让有钱人都来烟台住，商业地产不用急，自然而然的就会发展起来。因为要生活就要消费。这是最简单的道理。

回复：大观点

   首先感谢你对这个话题阐述自己的观点，很高兴和你交流。

   其实，在发表我对本贴以前，我也一直在考虑这个问题，很矛盾，你说的对，要想发展一个城市的经济首先要有人，这是最基本的原则，但，什么样的人才能支撑好的商业？什么样的人才能引领一个好的商业？像我们这样的普通人行吗？当然要有钱或是外籍人士，那要怎么样才能让这部分人来呢？当然是像你说的---商品房，但不是所有的商品房都能将这部分人吸引过来，真的！当然是我们所谓的“豪宅”，而烟台的名副其实的富人区就是莱山，他的土地又剩多少？我到觉得这个还不是最重要的问题，如何能将这部分人长期留在烟台这才是最重要，沿海城市有很多，你可以去看一下，凡是发达的沿海城市常住的外地或外籍人士都很多，为什么？因为他们是在这个城市工作、生活而不是旅游，那么？怎样才能将这些人留在这里工作生活呢？当然要看这个城市对外（外国）贸易、交往如何？我们大家都知道，沿海城市就是在比港口，看谁的港口好“老外”就青睐谁，烟台市浅水港口，青岛、天津、大连都是深水港口，那么？我们在这个方面上已经弱势（也是不可改变的）那就只能去引领，我上面说了，一定会有困难，当然会有，但如果光注重商品房的数量，商业---起码好的商业永远也不会有，但如果一个城市的商业好的话，有钱人才更会看中这个城市，这是一个相互支撑的过程，不知我这样回答你是否满意？

同意你的观点，这个问题类似鸡和蛋的讨论，先有鸡还是先有蛋都有理。我为什么阐述了我的观点，由于我是外地人3年前就在烟台买了房子，目的是将来退休后在烟台养老，烟台的发展也是我的希望。

谢谢支持！[em10]

看阳光100城市广场的~~~~~~~~~~~烟台的希望~~~~~~~~~~~

[[i] 本帖最后由 傻虎子 于 2007-11-8 11:30 编辑 [/i]]

是啊！就目前来看，的确也是这样了！
                                  祝福他们、相信他们！[em01]

[em02] 领教了哈

希望阳光100能起来，烟台的商业是个怪圈。

回复 9楼的 绿罗 的帖子

是啊！烟台的商业很怪！所以，失败的这么多，希望阳光100城市广场会好！也给咱烟台人争争脸！[em07]

英雄所见略同,十一我发了一个关于烟台地产前景的帖子,就是说了烟台商业地产的走向,遭到了很多人的反对,我真的觉得有眼光的智者太少了.大多数人是鼠目寸光,我很欣赏你的观点,有时间回个贴

有道理！人的意识和运营理念是商业地产发展的关键!

回复 11楼的 西君婵玉 的帖子

很感谢你的关注，希望以后我们能够多交流！[em01]

商圈很不容易形成，好的商业需要商圈的支撑．但是形成以后产生的影响又是非常深远的
看烟台现在的商圈，都是以前形成的，而且非常的核心．我认为商业应该全面开花，上面的提到是个鸡生蛋的问题．
其实偶只想说一句　水到渠成　要想做商业也不是没有可能．但是需要比较长的时间，
目前还看不到商业地产马上成长的平台．

楼主。。我提个意见哈。。以后发帖排下版。你那篇论潘石屹的销售策划我是看了，这篇我没看。。头大了。[em49] [em49] 。本来紧张了一天，头昏脑涨，结果你的文章没排版，就感觉要让我一口气不喘读完它一样。哈哈哈哈哈哈哈。

怪，是不是还没有掌握他的规则呢

不是专家，不知道烟台的商业地产到底是怎么回事？时代广场是不是要重新做？

回复 15楼的 灌豆和尚 的帖子

[em17] 提的好！我接受！呵呵！
我每次其实都排一下，但一发上来就变了！多多包含啊！
谢谢顶贴！

烟台商业应该集中

我认为烟台的商业，商圈不会像其他的城市一样会形成多个商业中心。烟台受地理位置、市政建设以及区域功能划分来看烟台只允许存在一个商圈。这个位置我不知道对不对。商圈大致上可以从三站到西南河，甚至可以延伸到胜利路的东西走向。
但商业中心的概念是娱乐、购物、休闲、运动、餐饮、商住、办公、酒店、豪宅为一体的城市综合体。但是构成商业中心的这些不可缺少的个体需要发掘历史因素，受到人文观念影响以及整个城市大的规划和市政发展的影响。短期内并不能形成。
所以具备这样条件的商业中心应该是在海港路上。所以楼主所说的阳光100位置是目前最具备运营商业地段。前景看好~~！[em05] [em05]

你说得有一定道理但是不要忘记商业地产发展的前提是有人 消费， 烟台市适合人类居住的地方，当居住的人口多了以后，商业地产的发展才有了物质基础，北京上海的商业地产为什么发展的快，在于那里的消费能力高，有钱人多。烟台的人均工资是多少，要想发展商业地产，必须先发展商品房，只有大批的吸引大量的外地客源，让有钱人都来烟台住，商业地产不用急，自然而然的就会发展起来。因为要生活就要消费。这是最简单的道理。

二楼的兄弟说的好!人是消费的主体!

商业没有了人,就没有了消费终端!没有了消费终端,你和谁谈商业?有了人,没有消费能力,商品的流通也要断链啊!楼主说的好啊,"良友撤资了！烟百被收了（振华收购）！华联也消失了！阳光国际流泪了！就连来势汹汹的（北京）昌隆赛特也倒了！世界500强企业沃尔玛也是含泪苦撑",商业链断了,再支撑下去那不是陪钱吗?!

98年的时候,本人在淄博也发现过这种状况:许多大商超争相开业,大有一鸣惊人之势!旁边呢,刚开业不久的大商场,花篮还没撤就已经人迹罕至了!

我们来算笔帐:如果100可以养一个商场,200人可以养几个?好的,烟台就有300人,6个商场能活几个?呵呵~有些玩笑!

烟台商业,同质化现象严重!本来客源就那么多,你还要搞的都一样,不倒才怪!人家卖衣服,你也卖衣服;人家卖家具,你也卖家具;人家搞超市,你也搞超市!肯定要死一个!搞不出特色,搞不出差异化,非要和人家同质竞争,那就是认为自己比别人厉害呗!

"假设将这个故事里的老总当作是经理、商业当作任务、市政府当成领导的话，结果就出来了，经理们要想完成任务不请示领导怎么行呢？"这个观点有道理,可也不敢完全赞同!九隆街如何啊?政府出力拉!政府支持拉!一样干趴下!为什么?不过那个地方最少也有了个商圈的雏形了!呵呵~庆幸吧!

烟台政府最近几年开始重视城市形象了!这才是个好苗头!

政府行动了,企业界不行动那也白搭!累死政府啊!

孩子不争气全怪娘不好!烟台企业犯这个毛病!

烟台的商业地产也犯这个毛病!

回复19楼

支持19楼。
举个例子吧，不知道有没有人去过东营，东营的城市不大加上胜利油田市区人口80万，大型商场有百货大楼、银座商场、振华商场、和供销商场。仅仅一个银座商场一年的营业额就在13亿元，四个商场全部加起来算的话大约是在接近30亿的营业额。
而有市区人口数量160万的烟台，大润发、百盛、振华商厦再加上振华购物中心四个商场加在一起的营业额不过15亿元。
这说明了什么，烟台消费能力太有限！
由于烟台市区消费能力，消费总额决定了烟台只能有一个商业中心。说白了就是供需关系的不协调~！

[[i] 本帖最后由 大漠飞狐 于 2007-12-20 14:58 编辑 [/i]]