[原创]烟台的房价能跌到哪里？(页 1) - 『烟台房产置业』 - 烟台论坛-烟台社区烟台论坛|烟台社区|烟台圈子

飞人类 发表于 2006-1-17 17:06

[原创]烟台的房价能跌到哪里？

房价的构成主要有三个大头建设成本+楼面地价（土地出让金）+开发商利润1.开发成本，烟台的经济适用房锦绣新城均价是1600，这是不含土地出让金的价格，而且根据规定，开发商利润不得超过3%，那么按照锦绣新城的标准建楼的话，开发成本估计是1500/平方左右。2.楼面地价，也就是土地出让金分摊到建筑面积上的价格，按照去年的土地拍卖情况看，芝罘区的楼面均价为899.9，莱山区为1441.7，开发区为1842，芝罘区的价格低主要是去年受幸福旧城改造的影响，实际情况应该在1500-2000左右，中心区域去年拍出的毓璜顶附近的地块为4000，莱山区的价格也是指大学到养马岛这块区域，栈桥到大学这块区域早没地了，有也要4000以上，开发区的涨势也很明显。3.开发商利润，多少我也不知道，就算没利润。由此算出的1.如果在芝罘区一般区域建锦绣新城这个标准的房子，成本将在3000左右2.如果在芝罘区中心区域建锦绣新城这个标准的房子，成本将在5000左右3.如果在开发区建锦绣新城这个标准的房子，成本将在3300左右4.如果在莱山区（大学-养马岛，包括初家)，建锦绣新城这个标准的房子，成本将在3000左右5.如果在莱山区（滨海路沿线），建锦绣新城这个标准的房子，成本将在5500左右这里没算开发商的利润，也仅按经济适用房标准的建设成本来算，如果高端楼盘肯定不只这个成本，而且还没算宣传费用等开发商其他成本，当然这是按照去年土地价格算的，很多楼盘是前几年拍的土地，或者并不是拍卖的土地，成本会低一些，但以后将肯定都是通过拍卖进行土地出让。烟台的房价构成相对还算合理，千万别去比杭州、上海、青岛，人家均价是7000以上，我们是2800。欢迎讨论--------------------6月19日补充关于开发成本，只是估计，仅做参考，开发成本包括建筑成本，设计成本，营销成本，人力成本，纳税等等很多
[align=right][color=#000066][此贴子已经被作者于2006-6-19 10:07:54编辑过][/color][/align]

飞人类 发表于 2006-1-17 17:08

本文的数据参考了筷子的文章《[原创]2005烟台土地市场再回首》
<a href="http://bbs.cnyantai.com/dispbbs.asp?boardID=337&ID=164574&page=1" target="_blank" >http://bbs.cnyantai.com/dispbbs.asp?boardID=337&ID=164574&page=1</A>
 
谢谢

楼市一尘 发表于 2006-1-17 17:23

土地是提前供应的，所以现在的土地价格，反映的是未来1－2年房产的价格组成。
目前的房地产价格，很多是几年前的土地供应价格，经济适用房的成本和你的参考有些出入。

飞人类 发表于 2006-1-17 17:27

<DIV class=quote>以下是引用楼市一尘在2006-1-17 9:23:00的发言： 
土地是提前供应的，所以现在的土地价格，反映的是未来1－2年房产的价格组成。
目前的房地产价格，很多是几年前的土地供应价格，经济适用房的成本和你的参考有些出入。</DIV>

是的，这个价格是反映未来1-2年的房产价格组成
看看现在的房价，按照这个地价肯定不可能了，比如绿色家园，一期的时候1800，现在是2500左右，他们的地是很早拿到了，如果按照现在的地价，早亏本了
建设成本我只是估价，具体多少欢迎大家讨论

9910005 发表于 2006-1-17 18:17

建筑成本，烟台的经济适用房锦绣新城均价是1600，这是不含土地出让金的价格，而且根据规定，开发商利润不得超过3%，那么按照锦绣新城的标准建楼的话，建筑成本估计是1500/平方左右。
锦绣新城的利润少说也在80％左右，多层建筑成本现在最多也只有800元/平方米，3％骗鬼呀
想说明烟台房价坚挺，也别这样误导大家呀

飞人类 发表于 2006-1-17 18:21

你的意思，锦绣新城的建筑成本是320元/平方对吧，我只是讨论，说房价坚挺就是误导？？？说房价要跌的就不是误导？？

2年前在这个论坛上也有N多人说要跌，现在呢？本来人家2000就能买房子，现在被“不误导”成4000了？？

飞人类 发表于 2006-1-17 19:02

发这个帖子本身就是讨论
论坛上的一些亲爱的空军同志千万别看到说房价坚挺的帖子就说是误导，就说是托。也千万别被一些讨论上海、杭州房价的帖子误导了，也不要对国家的一些政策过于紧张，政策是针对不正常的地区的，我们讨论的是烟台的房价，不是上海、杭州的房价，人家10000多有泡沫是人家，咱们2800有没有泡沫不好说的。
大家也可以自己分析，说说观点，论坛本身就是个讨论的地方。
我说那个建设成本，不一定仅包括建筑本身的成本，建多层也许成本是800，但开发商还有很多其他费用，比如小区环境的建设、宣传、人员的工资、开发商还要纳税（具我了解好象是收入的9%），而那个3%利润问题，是国家政策，要求经济适用房利润不得超过3%。

ytzhjd 发表于 2006-1-17 20:12

我看涨!!

独尊发表于 2006-1-17 23:08

我无主了

衡衡妈 发表于 2006-1-17 23:15

不要涨就好了，上天保佑，阿门~

鳄鱼的眼泪 发表于 2006-1-18 03:30

非涨不可!!!!!!!

纤雨发表于 2006-1-18 18:15

涨不了多少了

纤雨发表于 2006-1-18 18:18

涨不多少了啊

飞人类 发表于 2006-1-19 18:55

随着好地段地皮的日益紧缺，好地段的房子将会继续以比较大的幅度增长，将来滨海中路的房子很有可能变成天价，就好比西湖边的房子现在已经3-6万一平方。
一般地段的房子将比较平稳，当然应该有一定的小涨幅。

与你同乐 发表于 2006-1-19 23:10

[em07]非人类兄,你不是不在烟台吗?怎么对烟台的情况这么熟悉呢？你老哥给南山当托俺管不了，但是烟台的房价高的俺已经卖不起啦，你老人家就别在哄抬房价了，你不看一看有多少老百姓在望楼兴叹呀，罪过、罪过！

飞人类 发表于 2006-1-19 23:28

我是不在烟台，但我是烟台人啊，当然对家乡很了解啊。
烟台的房价在全国发达地区来看属于偏低。
我哄抬房价？？？我如果能把房价抬高，那我成了神仙了。只是发表看法罢了
2年前我就说要涨，难道这2年烟台房价涨了，是我哄抬起来的？？？？
我看涨是根据很多因素的，我也贴出来给大家看吧，大家只做个参考，自己判断吧，如果将来涨了，你现在买了，可能就赚了，或者要比以后少花很多钱，那到时候别忘请我吃饭。
如果将来跌了，可能是我看走眼，没办法，呵呵。
但要注意一点，房价不是我哄抬出来的~~！！！！！！！

飞人类 发表于 2006-1-19 23:42

还有一点想请问下与你同乐兄弟
是2年前说涨的人害了老百姓
还是2年前说跌的人害了老百姓

飞人类 发表于 2006-2-10 17:41

[em05]

云淡风清 发表于 2006-2-10 21:20

中国房地产市场中最关键的一项————土地还没有市场化，用数据来分析房价准确性不高，看了楼主的分析文章，我想到了股市上的那些解盘手和股评家们。
但我同意房价不会跌只会涨的观点，因为中国目前这种投入型的经济增长，需要房地产的待续上涨。

lishily 发表于 2006-2-10 22:03

<DIV class=quote>以下是引用飞人类在2006-1-17 9:06:00的发言： 
房价的构成主要有三个大头
建设成本+楼面地价（土地出让金）+开发商利润
1.建设成本，烟台的经济适用房锦绣新城均价是1600，这是不含土地出让金的价格，而且根据规定，开发商利润不得超过3%，那么按照锦绣新城的标准建楼的话，建设成本估计是1500/平方左右。</DIV>
<H2>别的我不知道！建设成本是1500？？？？？？？？？</H2>
<H2>怎么算的?一般的砖混成本为700（青岛）当然了烟台没有砖混住宅，但是框架成本就是在支付区也不会超过1000！</H2>

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